空き家問題解決！好立地物件が借りられない原因と、今すぐできる対策
空き家問題解決！好立地物件が借りられない原因と、今すぐできる対策
この記事では、賃貸に出している一戸建てがなかなか借り手が見つからないというお悩みを抱えるあなたに向けて、具体的な対策と、将来的な選択肢について解説します。大阪の中心地、天王寺という好立地にあるにも関わらず、なぜ借り手がつかないのか、その原因を徹底的に分析し、今すぐできる改善策から、売却という選択肢まで、あなたの状況に合わせて最適な解決策を提示します。
一戸建てを賃貸に出してるのですが、誰も借りてくれないのですがどうすればいいのでしょうか？ ３月も終わりを向かえかなりあせっております。現在、ミニミニや賃貸住宅サービスで一般で契約、その後エイブルの営業が専任のほうがすぐ決まるとか口八丁で言うので専任で再度契約しました、しかし、リフォームの提案ばかりしてくるばかりで余りお客を連れてきてくれません。いったい、営業はどう考えてるのでしょうか？
物件は大阪の中心地、天王寺に電車で１８分 角地 スーパ コンビにも近隣にあり、駅までは徒歩５分という好立地物件です、駐車場はなく、地区年数も１９７７年とふるいのですがリフォームしてるのでそれほど、内部は汚くありません。
これほどの好立地物件に借り手が中々つかないのはなぜでしょうか？ 今後、売ることも考えたほうがよいのでしょうか？ 私の貸家の周りには４千万代の新築が建てられ、契約もすぐ決まってます。人はそんなに高い金を出してまで、新築にすみたいのでしょうか？
なぜあなたの物件は借り手が見つからないのか？原因を徹底分析
好立地にも関わらず、賃貸物件が借りられない理由は多岐にわたります。ここでは、あなたの物件が抱える可能性のある問題を具体的に掘り下げていきましょう。
1. 築年数と物件の魅力
1977年築の物件は、確かに築年数が経過しています。リフォーム済みとのことですが、築古物件に対する潜在的な不安感は、借り手の心理に影響を与える可能性があります。
- 耐震性への懸念: 古い建物は、耐震基準が現在のものと異なるため、地震に対する不安を抱く人がいます。
- 設備の老朽化: 水回りや電気系統など、設備の老朽化によるトラブルを懸念する人もいます。
- 断熱性・気密性の問題: 冬は寒く、夏は暑いというイメージを持たれがちです。
2. 周辺の新築物件との比較
近隣に4,000万円台の新築物件が建ち、すぐに契約が決まっているという状況は、あなたの物件にとって大きな競合となります。新築物件は、最新の設備、デザイン、高い性能を備えており、借り手の目を引きます。
- 新築プレミアム: 最新の設備やデザイン、高い性能は、借り手にとって大きな魅力です。
- ブランドイメージ: 新築物件は、清潔感や安心感を与えるため、人気があります。
- 価格設定: 賃料設定が、新築物件と比較して割安感がない場合、借り手は新築を選ぶ傾向があります。
3. 賃料設定の見直し
賃料設定は、借り手の意思決定に大きな影響を与えます。周辺の相場と比較して、適正な価格設定になっているか確認する必要があります。
- 周辺相場の調査: 同じエリア、同じ間取り、築年数の物件の賃料相場を調査しましょう。
- 物件の価値を考慮: リフォームの質や、立地の良さなどを考慮して、賃料を設定しましょう。
- 競合物件との比較: 周辺の新築物件の賃料と比較し、競争力のある価格設定にしましょう。
4. 仲介業者の問題
エイブルの営業がリフォームの提案ばかりで、入居者募集に積極的でない場合、仲介業者との関係を見直す必要があります。
- 専任媒介契約のメリット・デメリット: 専任媒介契約は、特定の業者にしか仲介を依頼できないため、集客力が低いと、空室期間が長引く可能性があります。
- 営業担当者の能力: 営業担当者の経験や知識、集客力によって、成約率は大きく左右されます。
- 集客戦略の確認: どのような集客活動（インターネット広告、内覧会など）を行っているか確認しましょう。
5. 物件の魅力の伝え方
物件の魅力を、借り手に効果的に伝えることができていない可能性があります。
- 写真の質: 内装や外観の写真を、魅力的に撮影しましょう。
- 物件情報の詳細さ: 間取り図、設備、周辺環境など、詳細な情報を掲載しましょう。
- アピールポイントの強調: 立地の良さ、リフォームの質、周辺環境の利便性などを、積極的にアピールしましょう。
今すぐできる！具体的な対策と改善策
上記の原因を踏まえ、今すぐできる具体的な対策をいくつかご紹介します。これらの対策を実行することで、物件の魅力を高め、借り手の獲得に繋げることができます。
1. 賃料の見直し
まずは、賃料設定を見直しましょう。周辺の相場を調査し、競争力のある価格設定にすることが重要です。
- 相場調査: 近隣の類似物件の賃料を、インターネットや不動産業者に問い合わせて調査しましょう。
- 価格交渉: 賃料を下げることで、借り手の獲得に繋がる可能性があります。
- フリーレント: 入居開始から一定期間、賃料を無料にする「フリーレント」を導入することも有効です。
2. 仲介業者の見直し
現在の仲介業者との関係を見直し、必要であれば、他の業者への切り替えを検討しましょう。
- 複数業者への依頼: 一般媒介契約に変更し、複数の不動産業者に仲介を依頼することで、集客力を高めることができます。
- 集客力の高い業者を選ぶ: インターネット広告や、地域密着型の営業に強い業者を選びましょう。
- 営業担当者との連携: 積極的に情報交換を行い、物件の魅力を共有しましょう。
3. 物件の魅力を最大限に引き出す
物件の魅力を、借り手に効果的に伝えるための工夫をしましょう。
- 写真のクオリティアップ: プロのカメラマンに依頼し、内装や外観を魅力的に撮影しましょう。
- 360度パノラマビュー: バーチャル内覧ができるように、360度パノラマビューを導入しましょう。
- 詳細な物件情報の掲載: 間取り図、設備、周辺環境、アピールポイントなどを、詳細に掲載しましょう。
- 内覧の実施: 積極的に内覧会を実施し、物件の魅力を直接伝えましょう。
4. リフォームの再検討
リフォームの内容を見直し、借り手のニーズに合ったものに改善しましょう。
- ターゲット層の明確化: どのような入居者をターゲットにするか明確にし、そのニーズに合ったリフォームを施しましょう。
- 人気の設備: 最新の設備（インターネット無料、宅配ボックス、モニター付きインターホンなど）を導入しましょう。
- デザイン性の向上: 内装のデザインを、スタイリッシュで魅力的なものにしましょう。
5. 入居者ターゲットの設定
どのような入居者をターゲットにするか明確にし、そのターゲットに合わせたプロモーションを行いましょう。
- 単身者向け: 設備の充実、セキュリティの強化、駅からのアクセスの良さなどをアピールしましょう。
- ファミリー向け: 広めの間取り、収納スペースの確保、周辺環境の利便性などをアピールしましょう。
- 外国人向け: 多言語対応、生活サポート、国際色豊かな周辺環境などをアピールしましょう。
売却という選択肢も視野に
賃貸経営がうまくいかない場合、売却という選択肢も検討する必要があります。売却することで、資金を回収し、他の投資に回すことができます。
1. 売却のメリット・デメリット
売却には、メリットとデメリットがあります。それぞれの側面を考慮し、慎重に判断しましょう。
- メリット: 資金の回収、固定資産税などのコスト削減、新たな投資への転換など。
- デメリット: 売却価格が低い可能性がある、売却にかかる費用が発生する、売却後の住居の確保など。
2. 売却価格の査定
売却価格を査定してもらい、現在の物件の価値を把握しましょう。
- 複数の不動産業者に査定を依頼: 複数の業者に査定を依頼し、比較検討しましょう。
- 査定価格の内訳を確認: 査定価格の内訳（土地価格、建物価格など）を確認し、根拠を理解しましょう。
- 周辺の売却事例を調査: 周辺の類似物件の売却事例を調査し、相場を把握しましょう。
3. 売却活動の進め方
売却を決めた場合、どのように活動を進めるか、手順を確認しましょう。
- 不動産業者との媒介契約: 信頼できる不動産業者と媒介契約を結びましょう。
- 物件情報の公開: インターネット広告、チラシなど、様々な媒体で物件情報を公開しましょう。
- 内覧対応: 買主からの内覧希望に対応しましょう。
- 価格交渉: 買主との価格交渉を行いましょう。
- 売買契約の締結: 売買契約を締結し、引き渡しを行いましょう。
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専門家への相談も検討しましょう
賃貸経営や不動産売買に関する専門家（不動産鑑定士、税理士など）に相談することも、有効な手段です。専門家の意見を聞くことで、より客観的な判断ができ、最適な解決策を見つけることができます。
1. 不動産鑑定士への相談
物件の価値を正確に評価してもらい、売却価格の目安や、賃料設定の適正さを判断してもらいましょう。
2. 税理士への相談
売却に伴う税金や、賃貸経営に関する税金について、専門的なアドバイスを受けましょう。
3. 不動産コンサルタントへの相談
賃貸経営の改善策や、売却戦略について、専門的なアドバイスを受けましょう。
まとめ：あなたの物件の未来を切り開くために
この記事では、好立地にあるにも関わらず、借り手が見つからない賃貸物件の問題点と、具体的な対策について解説しました。まずは、現状を正しく分析し、問題点を特定することが重要です。その上で、賃料の見直し、仲介業者の見直し、物件の魅力の向上、リフォームの再検討など、様々な対策を講じることができます。
売却という選択肢も視野に入れ、専門家への相談も検討しながら、あなたの物件にとって最適な未来を切り開いていきましょう。
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