住宅ローン審査、自営業者の夫と正社員の妻。希望額1800万円は通る？徹底解説！
住宅ローン審査、自営業者の夫と正社員の妻。希望額1800万円は通る？徹底解説！
この記事では、住宅ローン審査に関するあなたの疑問にお答えします。特に、自営業の夫と正社員の妻という、収入源が異なるご夫婦が、住宅ローン審査を通過するために知っておくべきポイントを、具体的な事例を基に解説します。日本モーゲージの審査基準や、フラット35の注意点、そして審査に通るための対策まで、詳細に説明します。
日本モーゲージの住宅ローン審査は厳しいですか？
私（30歳）は今度、親の土地に家を建てようとしているんですが、夫は自営業（36歳）で3人の人を雇っています。
3年間の所得額は順番に430万、140万、400万です。真ん中の年に引越しをして新規顧客獲得の営業活動に力を入れたので、所得が減りました。しかし、売上は1000万あります。この年賃金も合計450万程支払いました。
その他ローンなどは一切ありません。審査の際、正社員で働いている私の収入250万も合算します。
回答お願いします。補足ですが、日本モーゲージのフラット35は、自営業者の場合3年間の所得の最低額が見られるんですか？
また、この内容で審査自体は通るのでしょうか？ ちなみに、希望額1800万です。
住宅ローン審査の基本：自営業者の場合
住宅ローン審査は、金融機関が融資を行うにあたり、返済能力を評価するために行われます。自営業者の場合、収入が変動しやすいため、審査はより慎重に行われる傾向があります。審査の際に重要視されるのは、過去の所得、事業の安定性、そして将来的な返済能力です。
1. 収入の証明
自営業者の場合、収入を証明するために確定申告書（所得税の青色申告決算書または収支内訳書）の提出が求められます。通常、過去3年分の所得が審査対象となり、その平均所得や直近の所得が重視されます。所得が安定しているほど、審査は有利に進みます。
2. 事業の安定性
事業の継続性や安定性も重要な審査項目です。事業年数、事業内容、取引先の状況、売上の推移などが評価されます。事業が長く続いているほど、また、安定した取引先があるほど、審査は有利になります。
3. 負債の状況
他のローンや借入金の有無も審査に影響します。借入金が多いと、返済能力が低いと判断される可能性があります。住宅ローン以外の借入金がある場合は、その詳細（借入額、残高、返済期間など）を金融機関に申告する必要があります。
4. 信用情報
信用情報機関に登録されている情報も審査の対象となります。過去のローンの返済状況、クレジットカードの利用状況などが確認され、信用情報に問題があると、審査に通らない可能性があります。
日本モーゲージの住宅ローン審査について
日本モーゲージの住宅ローン審査は、他の金融機関と同様に、申込者の返済能力を総合的に評価します。自営業者の場合、上記の審査項目に加え、事業内容や今後の事業計画なども考慮される場合があります。
1. フラット35の審査基準
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。フラット35を利用する場合、自営業者の所得は、原則として過去3年間の所得の平均額が審査対象となります。ただし、所得が減少している場合は、直近の所得が重視されることもあります。
2. 審査に通るためのポイント
- 正確な申告： 確定申告は正確に行い、収入や経費を正しく申告することが重要です。
- 事業計画： 今後の事業計画を明確にし、安定した収入が見込めることをアピールしましょう。
- 自己資金： 頭金を用意することで、借入額を減らし、審査を有利に進めることができます。
- 他のローン： 他のローンを完済するか、借入額を減らすことで、返済負担を軽減しましょう。
事例の分析：自営業の夫と正社員の妻の場合
ご相談者のケースを具体的に分析してみましょう。夫は自営業で、過去3年間の所得が430万円、140万円、400万円となっています。この場合、所得が変動しているため、審査は慎重に行われる可能性があります。特に、2年目の所得が低いことが懸念材料となります。
1. 所得の変動要因
2年目の所得が低い原因として、引越しと新規顧客獲得のための営業活動が挙げられています。この点について、金融機関は、一時的な要因によるものかどうかを判断します。売上が1000万円あること、賃金が450万円支払われていることなどから、事業自体は順調に進んでいると判断される可能性もあります。
2. 妻の収入の合算
正社員である妻の収入250万円を合算できることは、審査にとって有利です。夫婦合算の収入で、返済能力が向上すると評価されます。
3. 希望額1800万円の場合
希望額1800万円は、夫婦の収入から見て、無理のない範囲である可能性があります。ただし、金融機関は、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）を考慮して、融資可能額を決定します。返済比率が低いほど、審査は有利になります。
審査に通るための対策
今回のケースで、住宅ローン審査に通るためには、以下の対策を講じることが重要です。
1. 資金計画の見直し
希望額1800万円が、本当に必要なのかを再検討しましょう。頭金を増やすことで、借入額を減らし、審査を有利に進めることができます。また、月々の返済額を無理のない範囲に設定することが重要です。
2. 確定申告の見直し
過去の確定申告の内容を再確認し、収入や経費に誤りがないかを確認しましょう。税理士に相談し、適切な申告を行うことも有効です。
3. 事業計画書の作成
今後の事業計画を具体的にまとめ、金融機関に提出しましょう。事業の安定性や成長性を示すことで、審査を有利に進めることができます。売上の見込み、顧客獲得戦略、経費の見積もりなどを記載すると良いでしょう。
4. 金融機関との相談
複数の金融機関に相談し、それぞれの審査基準や金利を比較検討しましょう。自営業者向けの住宅ローンに詳しい担当者を選び、相談することで、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。事前に相談することで、審査に通るためのアドバイスを受けることもできます。
5. 妻の収入証明
正社員である妻の収入証明（源泉徴収票など）を提出し、夫婦合算での返済能力をアピールしましょう。
6. 事前審査の活用
住宅ローンの事前審査を利用することで、融資の可否や借入可能額を事前に確認できます。複数の金融機関で事前審査を受け、比較検討することをおすすめします。
フラット35を利用する場合の注意点
フラット35を利用する場合、以下の点に注意が必要です。
1. 3年間の所得の平均
フラット35では、原則として過去3年間の所得の平均が審査対象となります。所得が減少している場合は、直近の所得が重視されることもあります。所得が安定していることを示すことが重要です。
2. 金利の変動リスク
フラット35は、全期間固定金利のため、金利の変動リスクはありません。しかし、金利が高い場合は、総返済額が増える可能性があります。金利の比較検討を行い、最適な金利を選択しましょう。
3. 保証料
フラット35は、保証料が不要ですが、融資手数料がかかります。融資手数料の金額も比較検討し、総費用を考慮して、最適な住宅ローンを選択しましょう。
成功事例から学ぶ
自営業者が住宅ローン審査を通過した成功事例を参考に、対策を練りましょう。
1. 確定申告の徹底
正確な確定申告を行い、収入と経費を正しく申告することで、金融機関からの信頼を得ることができます。税理士に相談し、適切な申告を行うことが重要です。
2. 事業計画書の作成
事業計画書を作成し、今後の事業の見通しを示すことで、事業の安定性をアピールすることができます。売上の見込み、顧客獲得戦略、経費の見積もりなどを具体的に記載しましょう。
3. 自己資金の準備
頭金を増やすことで、借入額を減らし、審査を有利に進めることができます。自己資金を貯めるための計画を立て、着実に実行しましょう。
4. 金融機関とのコミュニケーション
金融機関の担当者と積極的にコミュニケーションを取り、事業内容や今後の計画について説明しましょう。信頼関係を築くことで、審査が有利に進む可能性があります。
まとめ：住宅ローン審査を成功させるために
住宅ローン審査は、自営業者にとってハードルが高いと感じるかもしれませんが、適切な対策を講じることで、審査を通過することは可能です。収入の証明、事業の安定性、負債の状況、信用情報などを考慮し、金融機関にアピールしましょう。資金計画の見直し、確定申告の見直し、事業計画書の作成、金融機関との相談など、できることから始め、住宅ローンの審査を成功させましょう。
今回のケースでは、夫の所得の変動が懸念材料となりますが、妻の収入を合算できること、希望額が無理のない範囲であることなどから、審査に通る可能性は十分にあります。上記の対策を参考に、住宅ローン審査に臨んでください。
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