住宅ローン審査に通らない…年収アップしたけど、一体いくらまで借りられる？ 中古物件購入の予算を徹底解説！
住宅ローン審査に通らない…年収アップしたけど、一体いくらまで借りられる？ 中古物件購入の予算を徹底解説！
住宅ローンに関するお悩み、とてもよく分かります。新築購入を検討していたものの、審査に通らず、中古物件に切り替えることになったとのこと。一体いくらまで借りられるのか、予算の目安が分からず不安ですよね。特に、ご主人が転職したばかりで、年収が安定しない状況では、なおさらだと思います。この記事では、住宅ローンの審査基準や、ご夫婦の状況に合わせた借り入れ可能額の計算方法、中古物件選びのポイントなどを詳しく解説していきます。あなたの不安を解消し、理想の住まいを手に入れるためのお手伝いをさせていただきます。
住宅ローンについて。夫婦合算収入で約550万円です。車のローンが180万あり、月々27000円＆ボーナス5万円支払っています。
新築(土地込み2400万）を購入しようとしたところ、地方銀行＆都市銀行の審査は通りませんでした。自己資産なし、月々85000円支払いの35年ローンです。労金は、主人が自営業（義父が社長）の取締役のため断られました。
新築は諦め、中古物件を購入しようと気持ちを切り替えていますが、一体いくらなら銀行はローンを組んでくれるのでしょうか？サイトで中古物件を見ていても、予算がわかりません。どなたか詳しい方いらっしゃいませんか？補足主人は他業種から跡を継ぐために転職をしたばかりのため、年収が去年は低かったです。仕事としては、上手くいっているようです。銀行の審査が前年度＆前々年度の収入をみるからよけいにダメだったのかな？ 今年度はかなり月給が上がったのですが…。
住宅ローン審査の基本と、審査に通らない理由
住宅ローンの審査は、多くの人にとって初めての経験であり、複雑に感じるかもしれません。まずは、審査の基本的な仕組みと、今回のケースで審査に通らなかった理由について、詳しく見ていきましょう。
1. 審査の基本的な流れ
住宅ローンの審査は、大きく分けて「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。事前審査は、金融機関が融資の可否を判断するための簡易的な審査で、通常は数日から1週間程度で結果が出ます。本審査は、事前審査を通過した後に、より詳細な情報を基に行われる審査で、2週間から1ヶ月程度かかるのが一般的です。
審査では、主に以下の項目がチェックされます。
- 年収：返済能力を測る上で最も重要な要素です。年収が高いほど、融資額も高くなる傾向があります。
- 雇用形態：正社員が最も有利で、契約社員、派遣社員、自営業などの場合は、審査が厳しくなる傾向があります。
- 勤続年数：同じ会社に長く勤めているほど、安定した収入があると判断され、審査に有利になります。
- 借入状況：他のローン（車のローン、カードローンなど）の借入状況や、クレジットカードの利用状況などがチェックされます。借入額が多いほど、返済負担が大きくなり、審査に不利になります。
- 信用情報：過去のローンの返済状況や、クレジットカードの利用状況などが信用情報機関に登録されており、滞納や延滞があると、審査に通らない可能性があります。
- 物件の担保価値：購入する物件の価値も審査の対象となります。担保価値が高いほど、万が一の場合でも金融機関は損失を抑えることができるため、審査に有利になります。
2. 今回のケースで審査に通らなかった理由
今回のケースでは、以下の理由が考えられます。
- 年収：ご主人が転職したばかりで、前年度の年収が低かったことが、審査に大きく影響した可能性があります。銀行は、安定した収入があるかどうかを重視するため、年収が低いと、返済能力に不安があると判断されやすくなります。
- 車のローン：車のローンが180万円あり、月々の返済額も27,000円と、決して少なくありません。住宅ローンと合わせて、返済負担が大きすぎると判断された可能性があります。
- 自己資金：自己資金がないことも、審査に不利に働いた可能性があります。自己資金が多いほど、金融機関のリスクが低減されるため、審査に有利になります。
- 労金が利用できなかったこと：労金は、自営業や役員の方への融資に制限がある場合があります。今回のケースでは、ご主人が自営業の取締役であったため、利用できなかったと考えられます。
借り入れ可能額の計算方法と、無理のない返済計画
住宅ローンの借り入れ可能額は、年収や借入状況、返済負担率などによって大きく異なります。ここでは、ご夫婦の状況に合わせた借り入れ可能額の計算方法と、無理のない返済計画を立てるためのポイントを解説します。
1. 年収から借り入れ可能額を計算する
一般的に、住宅ローンの借り入れ可能額は、年収の5～7倍程度と言われています。ただし、これはあくまで目安であり、個々の状況によって異なります。より正確な借り入れ可能額を計算するためには、以下の要素を考慮する必要があります。
- 年収：ご夫婦の合計年収を基に計算します。
- 返済負担率：年収に対する年間返済額の割合です。金融機関によって異なりますが、一般的に30～35%が上限とされています。
- 他の借入：車のローンやカードローンなどの借入がある場合は、その返済額を考慮して計算する必要があります。
今回のケースでは、ご夫婦の合計年収が550万円ですので、年収の5倍で計算すると、2,750万円が借り入れ可能額の目安となります。ただし、車のローンがあるため、実際に借りられる金額は、これよりも少なくなる可能性があります。
具体的な計算方法としては、まず、年間返済額の上限を計算します。例えば、返済負担率を30%とすると、年間返済額の上限は、550万円 × 30% = 165万円となります。次に、車のローンの年間返済額を計算します。月々の返済額が27,000円、ボーナス払いが5万円なので、年間返済額は、27,000円 × 12ヶ月 + 5万円 × 2回 = 424,000円となります。この年間返済額を、年間返済額の上限から差し引くと、住宅ローンの年間返済額の上限が計算できます。165万円 – 424,000円 = 122.6万円。この年間返済額を基に、借り入れ可能額を計算します。金利や返済期間によって異なりますが、一般的には、3,000万円弱が借り入れ可能額の目安となります。
2. 無理のない返済計画を立てる
借り入れ可能額を計算するだけでなく、無理のない返済計画を立てることが重要です。以下のポイントを参考に、計画を立てましょう。
- 金利タイプを選ぶ：金利タイプには、変動金利、固定金利期間選択型、全期間固定金利があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った金利タイプを選びましょう。
- 返済期間を決める：返済期間が長いほど、月々の返済額は少なくなりますが、総返済額は多くなります。ご自身のライフプランに合わせて、適切な返済期間を選びましょう。
- 繰り上げ返済を検討する：繰り上げ返済をすることで、総返済額を減らすことができます。余裕資金がある場合は、積極的に繰り上げ返済を検討しましょう。
- 生活費を見直す：住宅ローンの返済だけでなく、生活費も考慮して、無理のない返済計画を立てましょう。無駄な支出を削減し、貯蓄に回せるように工夫しましょう。
中古物件選びのポイントと、予算オーバーを防ぐコツ
中古物件は、新築物件に比べて価格が安く、選択肢も豊富です。しかし、物件選びには注意すべき点も多くあります。ここでは、中古物件選びのポイントと、予算オーバーを防ぐためのコツを解説します。
1. 中古物件選びのポイント
- 物件の状態を確認する：内覧時に、建物の状態を詳しく確認しましょう。壁や床のひび割れ、雨漏りの跡、水回りの設備の劣化など、気になる点があれば、不動産会社に質問し、修繕費用などを確認しましょう。
- インスペクション（建物診断）を行う：専門家によるインスペクションを行うことで、建物の隠れた問題点を発見することができます。費用はかかりますが、安心して物件を購入するために、検討してみましょう。
- 周辺環境を確認する：周辺の交通アクセス、買い物環境、教育施設、公園など、生活に必要な施設が整っているかを確認しましょう。
- 管理体制を確認する：マンションの場合は、管理体制が重要です。管理費や修繕積立金の額、管理会社の対応などを確認しましょう。
- リフォーム費用を考慮する：中古物件は、リフォームが必要な場合があります。リフォーム費用を予算に含めて、資金計画を立てましょう。
2. 予算オーバーを防ぐコツ
- 予算の上限を決める：事前に、無理のない予算の上限を決めましょう。借り入れ可能額だけでなく、自己資金や諸費用なども考慮して、予算を決定しましょう。
- 複数の物件を比較検討する：複数の物件を比較検討することで、物件の相場を把握し、適正な価格で購入することができます。
- 値引き交渉を試みる：価格交渉をすることで、予算内で物件を購入できる可能性があります。
- 諸費用を把握する：仲介手数料、登記費用、固定資産税など、物件購入には様々な諸費用がかかります。事前に、諸費用を把握し、予算に含めておきましょう。
- 住宅ローン以外の費用も考慮する：引っ越し費用、家具・家電の購入費用など、住宅ローン以外の費用も考慮して、資金計画を立てましょう。
住宅ローン審査を有利に進めるための対策
住宅ローンの審査を有利に進めるためには、事前の準備が重要です。ここでは、審査を有利に進めるための対策をいくつかご紹介します。
1. 信用情報を確認する
まずは、ご自身の信用情報を確認しましょう。信用情報機関に開示請求することで、過去のローンの返済状況や、クレジットカードの利用状況などを確認できます。もし、延滞や滞納などの情報があれば、早めに解消しておきましょう。
2. 自己資金を増やす
自己資金が多いほど、金融機関のリスクが低減され、審査に有利になります。貯蓄に励み、自己資金を増やしましょう。頭金を増やすことで、借入額を減らすこともできます。
3. 借入額を減らす
車のローンなど、他の借入がある場合は、できる限り借入額を減らしましょう。繰り上げ返済をしたり、借り換えを検討したりすることで、借入額を減らすことができます。
4. 収入を安定させる
ご主人の年収が低い場合は、収入を安定させるために、昇給や昇進を目指しましょう。また、副業などで収入を増やすことも有効です。転職したばかりの場合は、現在の仕事で実績を積み重ね、収入アップを目指しましょう。
5. 金融機関を選ぶ
金融機関によって、審査基準や金利、融資条件などが異なります。複数の金融機関を比較検討し、ご自身の状況に合った金融機関を選びましょう。地方銀行や信用金庫は、地域密着型の金融機関であり、審査が柔軟な場合があります。
6. 事前相談を利用する
住宅ローンの事前相談を利用することで、ご自身の状況に合わせたアドバイスを受けることができます。金融機関の担当者や、住宅ローンアドバイザーに相談し、審査に通るための対策を立てましょう。
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まとめ：中古物件購入に向けて、賢く進むために
住宅ローンの審査に通らない、中古物件の予算が分からない、といった悩みは、多くの方が抱えるものです。今回のケースでは、ご主人の転職による年収の変動、車のローンの存在、自己資金の不足などが、審査に通らなかった主な原因と考えられます。しかし、適切な対策を講じることで、中古物件の購入を実現することは十分に可能です。
まずは、ご自身の状況を正確に把握し、借り入れ可能額を計算しましょう。そして、無理のない返済計画を立て、中古物件選びのポイントを押さえましょう。信用情報の確認、自己資金の増加、借入額の削減、収入の安定化など、審査を有利に進めるための対策も重要です。複数の金融機関を比較検討し、事前相談を利用することも有効です。
中古物件の購入は、新築物件に比べて、より慎重な検討が必要です。物件の状態を詳しく確認し、インスペクションを行うなど、リスクを最小限に抑えるための対策を講じましょう。予算オーバーを防ぐためには、予算の上限を決め、複数の物件を比較検討し、値引き交渉を試みましょう。
住宅ローンの審査や、中古物件選びについて、不安なことや分からないことがあれば、専門家であるファイナンシャルプランナーや、不動産会社に相談することをおすすめします。あなたの理想の住まいを手に入れるために、一歩ずつ着実に進んでいきましょう。
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