不動産投資の融資審査を突破！営業利益とキャッシュフローを最大化する減価償却戦略
不動産投資の融資審査を突破！営業利益とキャッシュフローを最大化する減価償却戦略
この記事では、不動産投資における減価償却とキャッシュフローの関係、そして2棟目の物件融資を成功させるための戦略について、具体的な事例を交えて解説します。特に、減価償却期間の調整が、営業利益と融資審査にどのように影響するのかを深掘りします。不動産投資家が抱える疑問を解決し、より効果的な資産運用を目指せるよう、実践的なアドバイスを提供します。
不動産投資で2棟目の物件融資を受けるための、営業利益と納税・キャッシュフローの関係について質問です。
1棟目の物件を銀行積算評価程度で購入したと仮定します。(この時点で建物評価額はゼロで土地値のみの物件を購入したとします)
第①プラン
購入した物件価格の50％を建物価格として減価償却を多くしますと減価償却期間は納税の必要もなく、キャシュフローは良くなり自己資金の回収も早くなります。
第②プラン
購入した物件価格の20％を建物価格として減価償却を少なくしますと、減価償却期間でも納税の必要がありキャシュフローは減少し、自己資金の回収も遅くなります。
第①プランの方が第②プランよりキャッシュフローは多くなり自己資金の回収も早くなりますので、一見すると第①プランの方が良さそうな気がします。
しかし、不動産投資の拡大期においては「節税よりも納税を優先」というお話しを他の投資家の方から伺った事があります。
そして何よりも事業として、減価償却期間でも「営業利益」が赤字になるのは、2棟目の融資を受ける際にマイナス要因になってしまうのではないかと思うのです。
やはり個人の場合でも営業利益が黒字になるように第②プランのように減価償却期間を調整するべきなのでしょうか？
どなたか分かりやすく教えて頂けましたら幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。
不動産投資の世界では、キャッシュフローの最大化と節税対策が常に重要なテーマです。しかし、2棟目以降の物件取得を目指す場合、銀行からの融資審査を通過するために、単なるキャッシュフローの多さだけでは不十分です。営業利益の黒字化も、非常に重要な要素となります。今回の相談者様は、まさにその点に気づき、どのように対応すべきか悩んでいる状況です。
減価償却とキャッシュフロー：基本のキ
まず、減価償却とキャッシュフローの関係について、基本的な概念を整理しましょう。
- 減価償却とは？
- キャッシュフローとは？
建物の取得費用を、耐用年数に応じて分割して費用計上することです。これにより、実際の現金支出を伴わずに経費を計上でき、節税効果を生み出します。
収入から支出を差し引いた、実際に手元に残るお金のことです。不動産投資においては、家賃収入から、ローンの返済、管理費、修繕費などを差し引いたものがキャッシュフローとなります。
相談者様の例で言えば、減価償却を多くすることで、一時的に税金を抑え、キャッシュフローを増やすことが可能です。しかし、これはあくまで「帳簿上の利益」の話であり、実際に手元に残るお金が増えるわけではありません。
なぜ2棟目以降の融資では「営業利益」が重要なのか？
銀行が融資審査を行う際、重視するポイントの一つが「返済能力」です。返済能力を測る指標として、キャッシュフローも重要ですが、それ以上に「営業利益」が重視される傾向があります。なぜなら、営業利益は、その事業が本質的に利益を生み出しているかどうかを示す指標だからです。
もし、減価償却を多く計上し、帳簿上の利益が赤字になってしまうと、銀行は「この事業は利益が出ていない」と判断し、融資を渋る可能性があります。特に、2棟目以降の物件を取得しようとする場合、銀行はより慎重に審査を行うため、営業利益の黒字化は必須と言えるでしょう。
ケーススタディ：Aさんの場合
ここで、具体的な事例を通して、減価償却と営業利益の関係を見ていきましょう。Aさんは、1棟目の物件を所有しており、2棟目の物件取得を目指しています。
1棟目の状況
- 物件価格：5,000万円
- 年間家賃収入：360万円
- 年間支出（ローン返済、管理費等）：240万円
- 減価償却費（50%を建物価格とした場合）：100万円
プラン①：減価償却を多く計上
- 課税所得：360万円（収入）- 240万円（支出）- 100万円（減価償却費）= 20万円
- 営業利益：360万円（収入）- 240万円（支出）= 120万円
プラン②：減価償却を少なく計上
- 課税所得：360万円（収入）- 240万円（支出）- 40万円（減価償却費）= 80万円
- 営業利益：360万円（収入）- 240万円（支出）= 120万円
この場合、プラン①では課税所得は少ないものの、営業利益は変わりません。しかし、2棟目の融資審査では、営業利益が重視されるため、どちらのプランでも問題ありません。
減価償却期間の調整：具体的な方法
では、どのように減価償却期間を調整すれば良いのでしょうか？
- 建物価格の配分：物件購入時に、建物価格と土地価格の割合を適切に配分することが重要です。建物価格を低く設定すれば、減価償却費も少なくなり、営業利益を確保しやすくなります。
- 減価償却方法の選択：減価償却には、定額法と定率法の2種類があります。定率法の方が、初期の減価償却費を多く計上できますが、税務上の制限もあります。
- 税理士との相談：税理士に相談し、自身の状況に最適な減価償却プランを策定することが重要です。税理士は、税務上のアドバイスだけでなく、融資審査についてもアドバイスをくれる場合があります。
節税と納税のバランス
不動産投資においては、節税も重要ですが、同時に納税も戦略的に考える必要があります。特に、不動産投資の拡大期においては、キャッシュフローを最大化し、次の投資に繋げるために、ある程度の納税も許容することが重要です。
節税にこだわり過ぎて、キャッシュフローが減少したり、融資審査に不利になるようでは、本末転倒です。税理士と相談しながら、最適なバランスを見つけることが重要です。
2棟目以降の融資を成功させるための追加戦略
減価償却期間の調整に加えて、2棟目以降の融資を成功させるためには、以下の点も考慮しましょう。
- 自己資金の準備：自己資金を多く準備することで、融資審査が有利になります。
- 事業計画書の作成：詳細な事業計画書を作成し、銀行に提出することで、事業の将来性を示すことができます。
- 既存物件の収益性の改善：既存物件の家賃収入を増やしたり、コストを削減することで、収益性を高めることが重要です。
- 金融機関との良好な関係構築：普段から金融機関とコミュニケーションを取り、信頼関係を築いておくことも重要です。
これらの戦略を組み合わせることで、2棟目以降の物件取得の可能性を格段に高めることができます。
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まとめ：不動産投資で成功するための減価償却戦略
不動産投資における減価償却は、節税に有効な手段ですが、2棟目以降の物件取得を目指す場合は、営業利益とキャッシュフローのバランスを考慮することが重要です。減価償却期間の調整、税理士との相談、そして、金融機関との良好な関係構築など、総合的な戦略を立てることで、不動産投資の成功に繋げることができます。
今回の相談者様のように、減価償却と融資審査の関係について悩んでいる方は少なくありません。この記事が、皆様の不動産投資戦略の一助となれば幸いです。
不動産投資の世界は奥深く、常に学び続ける必要があります。今回の内容を参考に、ご自身の状況に合わせて、最適な戦略を立てていきましょう。