59歳からの不動産賃貸業、個人or法人？税金と将来への不安を解消！
59歳からの不動産賃貸業、個人or法人？税金と将来への不安を解消！
この記事では、59歳で相続を機に不動産賃貸業を始めようとしている方の、個人事業主と法人設立のどちらが良いかという悩みに対し、税金、社会保険、将来設計を踏まえて、具体的なアドバイスを提供します。読者の皆様が抱える不安を理解し、将来への道筋を照らすことを目指します。
税金に詳しい方、不動産賃貸業をしますが、個人で物件買い確定申告するか法人でするか、どちらがいいか分かる方おられたら教えて下さいませんか。
解りやすいよう箇条書きとします。
- 法人は令和元年5月設立ですでに持っており、コロナで駄目になりすでに休業済で法人市府民税の均等割7万も払わず済んでる。累積赤字が約2500万あるので法人の赤字は10年繰り越せるので、毎年0で別表1と7のみ税務署に郵送申告している。いつか使う時もあるかなと休業としている。
- 大阪でしたがコロナが酷くなり会社も悪くなり、家賃もしんどくなったので地方都市に家族3人で移住。家賃が1/3となり、家の近くで派遣で働き給与手取り毎月20万弱位で嫁も仕事行き同じ位の収入。なので家賃安いのでなんとか生活できたが、昨年12月に派遣切りにあい、失業保険貰う為、今は無職。嫁は仕事行ってるが激減し今は週末のみ位。どうやって生活してるかと言えば、信用だけはあるので、とりあえずカードローンで借りて生活。現在250万借りてるが千万位は借りれる。勿論そんなに借りる気はない。
- 昨年、株投資家の母がなくなりそこそこ持ってると思っていたが想像の10倍もってて昨年亡くなった時点での評価は約12億、昨今の株高で13億越えてる。それを姉と2人で相続するので相続税55%に士業の費用引かれて振り込まれる額（株は全解約）は3億は最低ある。
- そういう事情があるのと失業保険貰わないとなので今は仕事行ってない。相続のお金を元手に不動産賃貸業始め、それだけはリスクあるので株と投資信託も買う予定。投資は過去にかなりの経験有り。
- 自分の年令は今年59歳、嫁は三人目の嫁で34歳、子供は10歳。
以上のような状況で、当初、休業中の会社を復活させ、とりあえずは無借金経営の不動産賃貸業始めようと考えておりましたが、すぐにそんなに所得でる訳も無いし、物件を会社購入していくか、個人で買うか悩んでおり、とりあえず開業届と、青色申請を3/15までにだし、専従者届出書なども一応だしておこうと思っています。法人の決算も自分でやってるのでそこそこ知識はあります。
そこで先程何気なくYouTubeみてましたが法人設立は損するとみて、確かに法人なら高い社会保険で納付しないといけないし、個人なら上限ある国民健康保険で済むし、赤字でも法人は、法人市県民税納付しないといけないし、登記もキチンとしないといけないし、あんまりメリットないどころかデメリットの方が多いかなと思い、個人で物件買っていくか法人復活させ移住したのでとりあえずは本店所在地移転に目的追加など登記代掛かるし、個人でやってればとりあえずは年商すぐに千万越えとかはならないだろうし、個人のままでも目立たないので、税務調査も余程の無茶しない限り来ないかなと。
資金の出所は相続と税務署分かっておりますし。
3/15までの確定申告は別に還付なので自分と嫁の分3/15過ぎても還るのが遅くなるだけで問題ないですが、やるやらんにせよ、個人の開業届等は出しておこうかと。
実際に物件買いだす時に法人でか個人でか決めたらいいかなと。
法人なら累積赤字あるので3年は少なくとも法人税は掛からず、市県民税の均等割だけで済むのは分かっておりますが、長い目でみると、個人営業の方がいいのか法人営業の方がいいのか非常に悩んでおります。
別に人に社長だと名刺配るなんて事もしたいと思わないし、何なら本店所在地変わったので名刺作り直すのさえ無駄と思ってる位。使う場面などほぼないので。
詳しい方、どう思われますか？
はじめに：59歳からの新たな挑戦、その選択肢
59歳という人生の節目を迎え、相続という大きな出来事を経て、不動産賃貸業という新たな道を選ばれたあなた。素晴らしい決断です。しかし、個人事業主として始めるか、休眠中の法人を再始動させるか、その選択は将来の税金、社会保険、そして生活設計に大きく影響します。この記事では、あなたの状況を詳細に分析し、最適な選択肢を見つけるための具体的なアドバイスを提供します。
現状の整理：置かれている状況を理解する
まず、現状を整理しましょう。あなたは、
- 相続により多額の資金を手にし、不動産賃貸業を始める資金的基盤がある。
- 過去に投資経験があり、リスク管理能力も備えている。
- 休眠中の法人を所有しており、その活用も視野に入れている。
- 年齢や家族構成を考慮し、将来の生活設計を真剣に考えている。
- 税金や法務に関する知識がある程度ある。
これらの要素を踏まえ、個人事業主と法人のそれぞれのメリット・デメリットを比較検討していきましょう。
個人事業主としての選択肢：メリットとデメリット
メリット
- 簡便性： 開業手続きが簡単で、税務署への届出も比較的容易です。
- 税金の柔軟性： 所得税は累進課税ですが、赤字の場合は税金が発生しません。また、国民健康保険料は所得に応じて変動し、上限があります。
- 社会保険料： 国民健康保険と国民年金に加入するため、法人よりも保険料を抑えられる可能性があります。
- 意思決定の自由度： 経営に関する意思決定を単独で行えるため、迅速な対応が可能です。
- 税務調査のリスク： 法人に比べて税務調査の対象になりにくい傾向があります（ただし、不正があれば当然対象となります）。
デメリット
- 税率： 所得税は累進課税のため、所得が増えると税率も高くなります。
- 信用力の限界： 法人に比べて、金融機関からの融資や取引先との関係で信用力が低くなる場合があります。
- 相続： 事業用資産の相続は複雑になる可能性があります。
- 退職金： 退職金制度がないため、老後の資金計画を別途検討する必要があります。
- 所得分散の難しさ： 家族への給与支払いや役員報酬による所得分散ができません。
法人としての選択肢：メリットとデメリット
メリット
- 税金の優遇： 法人税率は所得税よりも低い場合があります。また、赤字を繰り越せる期間が長いため、将来的な節税効果が期待できます。
- 信用力の向上： 金融機関からの融資や取引先との関係で、個人事業主よりも信用力が高いと見なされることがあります。
- 社会保険： 厚生年金や健康保険に加入できるため、将来的な保障が手厚くなります。
- 所得分散： 役員報酬や家族への給与支払いを活用して、所得を分散できます。
- 退職金： 役員退職金制度を利用して、退職金の準備ができます。
デメリット
- 設立・維持コスト： 設立費用や登記費用がかかり、税理士報酬などの維持コストも発生します。
- 税務上の複雑さ： 税務申告が複雑になり、専門家への依頼が必要になる場合があります。
- 社会保険料の負担： 従業員を雇用する場合、社会保険料の負担が大きくなります。
- 二重課税： 法人税を納めた後、役員報酬や配当金に対しても所得税が課税されるため、二重課税となる可能性があります。
- 赤字でも税金： 法人住民税均等割は、赤字であっても発生します。
あなたの状況に合わせた選択肢：具体的なアドバイス
あなたの状況を考慮すると、以下の点が重要です。
- 相続資金： 3億円以上の相続資金があるため、ある程度の税金対策は必須です。
- 年齢と家族構成： 59歳という年齢と、10歳のお子様がいらっしゃることから、老後の資金計画と、お子様の将来のための資金準備も重要です。
- 休眠法人の活用： 累積赤字が2500万円ある法人の活用は、節税の観点から検討に値します。
- 所得の状況： 現在は無職で、奥様の収入も不安定なため、収入の安定が急務です。
1. 法人再開の可能性
休眠中の法人を再開し、不動産賃貸業を行うことは、以下の点でメリットがあります。
- 累積赤字の活用： 2500万円の累積赤字を繰り越せるため、最初の数年間は法人税を抑えることができます。
- 信用力の向上： 金融機関からの融資や、大規模な物件購入を検討する際に有利です。
- 社会保険： 厚生年金や健康保険に加入することで、将来の保障が手厚くなります。
- 所得分散： 奥様を役員にすることで、所得を分散し、税金を抑えることができます。
ただし、再開には以下の点を考慮する必要があります。
- 初期費用： 本店移転などの登記費用、税理士報酬、社会保険料など、初期費用がかかります。
- ランニングコスト： 法人住民税均等割、税理士報酬など、ランニングコストが発生します。
- 複雑な税務： 法人税の申告は複雑であり、専門家のサポートが必要になる場合があります。
2. 個人事業主としての選択
個人事業主として不動産賃貸業を始めることは、以下の点でメリットがあります。
- 手軽さ： 開業手続きが簡単で、すぐに事業を開始できます。
- 税金の柔軟性： 所得税は累進課税ですが、所得が少ないうちは税負担を抑えることができます。
- 自己資金： 相続資金が十分にあるため、初期投資の負担が少ないです。
しかし、以下の点を考慮する必要があります。
- 税率： 所得が増えると、所得税の税率も高くなります。
- 社会保険： 国民健康保険と国民年金に加入するため、将来的な保障が法人よりも手薄になる可能性があります。
- 信用力： 法人に比べて、金融機関からの融資が難しくなる場合があります。
具体的なステップ：今、何をすべきか
あなたの状況を踏まえ、具体的なステップを提案します。
ステップ1：専門家への相談
まずは、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。あなたの状況を詳細に説明し、最適な選択肢についてアドバイスを受けてください。特に、法人の累積赤字の活用方法、相続税対策、将来の資金計画について、専門的な知識を持つ専門家からのアドバイスは不可欠です。
専門家への相談を通じて、以下の点を明確にしましょう。
- 個人事業主と法人のそれぞれのシミュレーション
- 税金、社会保険、年金の見通し
- 将来の資金計画
- リスク管理
専門家のアドバイスを基に、あなたにとって最適な選択肢を見つけましょう。
専門家への相談を検討しましょう
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ステップ2：事業計画の策定
個人事業主、法人どちらを選択するにしても、綿密な事業計画を立てることが重要です。事業計画には、以下の要素を含めましょう。
- 事業の目的と目標： 不動産賃貸業を通じて何を達成したいのか、具体的な目標を設定します。
- 市場調査： 賃貸需要、競合、物件価格などを調査し、市場の動向を把握します。
- 物件取得計画： どのような物件を取得するのか、取得方法、資金計画などを具体的に計画します。
- 収支計画： 家賃収入、経費、税金などを予測し、収支の見通しを立てます。
- 資金計画： 自己資金、融資、その他の資金調達方法を計画します。
- リスク管理： 空室リスク、修繕費、金利変動リスクなど、考えられるリスクを洗い出し、対策を検討します。
事業計画を策定することで、事業の実現可能性を検証し、将来の成功確率を高めることができます。
ステップ3：資金調達
不動産賃貸業を始めるには、物件の取得資金が必要です。自己資金だけでなく、金融機関からの融資も検討しましょう。融資を受ける際には、以下の点を考慮しましょう。
- 金利： 金利の種類（固定金利、変動金利）や金利水準を比較検討します。
- 融資期間： 返済期間が長いほど月々の返済額は少なくなりますが、総支払額は増えます。
- 担保： 不動産を担保にする場合、物件の価値や評価額が重要になります。
- 審査： 金融機関の審査基準を事前に確認し、必要な書類を準備します。
複数の金融機関を比較検討し、あなたにとって最適な条件の融資を選びましょう。
ステップ4：物件の選定と取得
事業計画に基づき、取得する物件を選定します。物件を選ぶ際には、以下の点を考慮しましょう。
- 立地： 交通の便、周辺環境、将来的な発展性などを考慮し、需要が見込める立地を選びます。
- 物件の種類： アパート、マンション、戸建て、店舗など、様々な種類があります。あなたの目的に合った物件を選びましょう。
- 築年数： 築年数が古い物件は価格が安いですが、修繕費がかかる可能性があります。
- 利回り： 家賃収入から経費を差し引いたものが、物件価格に対してどの程度の割合になるかを計算します。
- 管理体制： 管理会社に委託するか、自分で管理するかを検討します。
専門家の意見も参考にしながら、慎重に物件を選びましょう。
ステップ5：税務申告と節税対策
不動産賃貸業を開始したら、確定申告を行い、税金を納める必要があります。節税対策として、以下の点を検討しましょう。
- 減価償却： 建物の取得費を、耐用年数に応じて費用計上します。
- 必要経費： 固定資産税、修繕費、保険料、ローンの利息など、事業に必要な経費を計上します。
- 青色申告： 青色申告を行うことで、最大65万円の所得控除を受けることができます。
- 法人化： 所得税率よりも法人税率が低い場合、法人化を検討します。
- 専門家との連携： 税理士と連携し、適切な節税対策を行いましょう。
税務に関する知識は専門的であるため、税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
将来への展望：長期的な視点
不動産賃貸業は、長期的な視点での事業です。将来の展望を考え、長期的な計画を立てましょう。
- 物件のポートフォリオ： 複数の物件を所有することで、リスクを分散し、安定的な収入を得ることができます。
- 資産の拡大： 収入を再投資し、物件数を増やしていくことで、資産を拡大できます。
- 相続対策： 不動産は相続税対策としても有効です。専門家と相談し、最適な相続対策を検討しましょう。
- 老後の生活： 不動産賃貸収入は、老後の生活資金としても活用できます。
長期的な計画を立て、着実に目標を達成していくことが重要です。
まとめ：あなたにとっての最善の選択を
59歳からの不動産賃貸業、個人事業主と法人、どちらを選ぶかは、あなたの状況、将来の目標、リスク許容度によって異なります。
今回のケースでは、
- 法人再開の場合： 累積赤字の活用による節税効果、信用力の向上、社会保険による保障の強化が期待できます。ただし、初期費用やランニングコスト、複雑な税務処理への対応が必要です。
- 個人事業主の場合： 手軽に始められる、税金の柔軟性、自己資金の活用がメリットです。ただし、所得税率の上昇、将来的な保障の不安、融資の難しさがデメリットとなります。
最終的な決断は、専門家との相談、綿密な事業計画の策定、資金調達、物件の選定、税務申告と節税対策、長期的な展望を踏まえて行いましょう。
あなたの不動産賃貸業での成功を心から応援しています。