注文住宅の落とし穴：後悔しないための工務店選びと賢い進め方
注文住宅の落とし穴：後悔しないための工務店選びと賢い進め方
注文住宅を建てる夢、素晴らしいですよね。しかし、初めての経験だと、分からないことだらけで不安になるのも当然です。今回は、まさに今、注文住宅に関する様々な疑問や不安を抱えている方からのご相談をもとに、後悔しないための具体的なアドバイスをさせていただきます。あなたの夢のマイホーム実現に向けて、一緒に解決策を探っていきましょう。
注文住宅で分からないことがたくさんあるので教えてほしいです。
建坪67万、諸経費(手続き費など)670万、＋付帯工事費用で、土地以外のお金が約3200万です。住宅ローンに関して、全てのことを工務店に任せてしまっています。(手続きや書類など) ローン額は、全部で6100万です。(上記＋土地代) 自営業のため、フラット35、アルヒで借り入れします。
① 知り合いの工務店で建てます。この工務店をAとして、でも実際に建てるのは下請け会社のB工務店です。 見積もりから施工まで、全てBが行います。 標準仕様も、A工務店独自のものではなく、B工務店の標準仕様の書類が送られてきました。(Aに標準を教えてと言ったら、Bの社名が入った標準仕様書がAから送られてきました)
B工務店のホームページにいくと、建坪40万と記載されていました。これって、A工務店が見積もり施工全て丸投げして、でも27万を乗せしている。という認識で合っているでしょうか？ 実際、このような事はあるとは思いますが、標準も別会社のもので、見積もりも施工も別会社…私たちからしたら、Aを挟む意味が無いです。(ただ仲介手数料を取られてるだけですよね？！) で、流石に坪27万も上乗せしてるので、B工務店の仕様よりオプション付けてグレードアップできるように、多めに取ってるのかな？と思っていたら、まさかオプション代は更に別にかかると言われました。 どんだけ取る気？と思うのですが、こんなに上乗せするのって普通ですか？ 私たちは直接B工務店とは関わりはありません。 打ち合わせはAと行います。
② B工務店の標準仕様が、建売と同等のグレードのかなり低いものばかりでした。 それはそれで良いのですが、私たちとしては、高い建坪の金額を取られているので、金額相応の家を建てたいのですが、グレード上げるとなると更にオプションで付けなければいけなくなります。 例えば、家の外観や屋根、床材、壁の中身(断熱材など)、全てが建売と変わりません。 お金だけ取られて、建売レベルの家を建てるとか、こちらとしては何のメリットもないのですが、もうA工務店と契約してしまいました。(契約時、良く分かっておらず事前に標準などを聞いていませんでした)
完全に騙された感があるのですが、もう辞めるという選択肢がない場合(ローン通って土地は買ってしまった)、何か出来ることはないでしょうか？ A工務店に、B工務店の建坪の事などを言っても良いと思いますか？こんなに乗せるの？と言ったところで、どうにもできないでしょうか？ せめて無料で色々グレードアップしてほしいです。
③ 受けられる補助金やローン控除など、また支払う税金関係など。 家を建てた友人たちは、営業マンや工務店の担当が全て教えてくれた！と言っていたのですが、こちらのA工務店からは何も話がありませんでした。 こういうのは、聞かないと教えてもらえないのでしょうか？ 私たちも何も知らないまま契約してしまったので、今更になって調べて発覚したことがたくさん有り…何から聞けば良いのか。 例えば、長期優良住宅にしないと受けられる控除額が低くなると知ったのですが、恐らく住宅の仕様はグレードが低いので長期優良住宅の認定は受けられないと思います。 そういうのも事前に説明があれば、その仕様でお願いしたい！と思っていたのですが、何も聞かされてなかったので分からず。今から変更できるのでしょうか？
現段階で、住宅ローン申請が通っていて、土地の引き渡しは済んでいます。(つなぎ融資利用) 建物の方は、間取り決定のみ。建築申請出しており、許可出てるのか出てないのかは不明ですが、1ヶ月くらい前に申請してるはずなのでもう出てるかと。 間取り以外は何も決まっていません。
次の打ち合わせで、仕様決めたりするみたいで、年明けに着工予定と言われました。 何も決まっていないのに、着工できるんですか？ 間取りしか決まっていないので、見積もりも貰っていないので。。ローンの借入額は決まってるのに、そのお金が何にいくらかかるのかハッキリとしていません。こんな進め方ってあるのでしょうか？？
家を建てた兄妹や友人たちは、 まず土地や工務店を決める→見積もりもらう→比較する→良いと思った工務店やハウスメーカーと契約→ローン申請と並行で細かい打ち合わせ…みたいな流れだったと言っていました。 ですが私たちは、工務店は決まってる→土地も決まる→ローン申請→土地契約…で、細かい見積もり貰ってない。
まず何をどうしたら良いのでしょうか？ 耐震等級とか、家の仕様？に関して何も知らないのですが、何をどう聞いたら良いですか？ 長期優良住宅にしない場合、耐震等級とかも取らないということですか？(だから等級がどのくらいかも分からないと?)
1. 工務店選びの落とし穴：仲介手数料と標準仕様の見極め方
まず、今回のケースで最も気になるのは、A工務店とB工務店の関係性です。A工務店がB工務店に丸投げしているにも関わらず、坪単価に27万円もの上乗せがあるというのは、確かに割高感があります。これは、A工務店が仲介手数料を得るために、B工務店との間に挟まっている状態と推測できます。
具体的なアドバイス：
- A工務店との交渉： まずは、A工務店に対して、B工務店の坪単価と、なぜこのような上乗せが発生しているのかを具体的に質問しましょう。その上で、仲介手数料の内訳や、グレードアップのオプション費用について、詳細な説明を求めましょう。もし説明に納得できない場合は、B工務店との直接契約を検討することも視野に入れるべきです。
- B工務店の仕様確認： B工務店の標準仕様が低い場合、グレードアップを検討する必要があります。しかし、オプション費用が別途かかるとなると、予算オーバーになる可能性もあります。まずは、B工務店の標準仕様の詳細を確認し、どこをグレードアップしたいのか、優先順位をつけましょう。その上で、複数のオプションを比較検討し、費用対効果の高いものを選ぶことが重要です。
2. 契約後の後悔を最小限に：今からできること
契約後に後悔するというのは、よくあるケースです。しかし、諦める必要はありません。まだ、間取りが決まった段階であり、仕様はこれから決めることができるため、挽回のチャンスは十分にあります。
具体的なアドバイス：
- 仕様の詳細な確認： まずは、B工務店の標準仕様の詳細を改めて確認しましょう。そして、ご自身の希望する家のイメージ（デザイン、機能性、性能など）を明確にし、標準仕様ではどこが不足しているのかを洗い出します。
- オプションの検討と交渉： グレードアップしたい箇所をリストアップし、それぞれのオプション費用を比較検討します。その上で、A工務店に対して、オプション費用の割引や、標準仕様への組み込みなどの交渉を試みましょう。
- 第三者の専門家への相談： 一人で悩まず、住宅の専門家（建築士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。専門家は、客観的な視点から、あなたの状況に合ったアドバイスをしてくれます。また、専門家を通じて、A工務店との交渉を有利に進めることも可能です。
3. 補助金と税金：見落としがちな重要ポイント
住宅を建てる際には、様々な補助金や税制上の優遇措置が利用できる可能性があります。しかし、これらの情報は、工務店から積極的に教えてもらえるとは限りません。自分から積極的に情報収集し、活用することが重要です。
具体的なアドバイス：
- 補助金の情報収集： 国や自治体が行っている住宅関連の補助金制度を調べましょう。例えば、長期優良住宅の認定を受けることで、所得税の控除額が増える可能性があります。また、省エネ性能の高い住宅には、補助金が交付される場合があります。
- 税制上の優遇措置の確認： 住宅ローン控除や、固定資産税の減額など、税制上の優遇措置についても確認しましょう。これらの制度を利用することで、住宅取得にかかる費用を抑えることができます。
- A工務店への質問： A工務店に対して、利用できる補助金や税制上の優遇措置について、詳しく質問しましょう。もし、A工務店がこれらの情報に詳しくない場合は、専門家を紹介してもらうこともできます。
4. 着工前の準備：後悔しないための進め方
間取りが決まっただけで、仕様も見積もりも出ていない状態で着工することは、非常にリスクが高いです。着工前に、しっかりと準備を整えることが重要です。
具体的なアドバイス：
- 詳細な見積もりの取得： まずは、B工務店から、詳細な見積もりを取りましょう。見積もりには、工事費、材料費、人件費など、すべての費用が含まれている必要があります。見積もり内容をしっかりと確認し、不明な点があれば、A工務店に質問しましょう。
- 仕様の決定： 見積もりを基に、家の仕様を決定します。内装、外装、設備など、細部にわたって、ご自身の希望を反映させましょう。仕様を決める際には、耐震等級や断熱性能など、家の性能に関する情報も確認しましょう。
- 資金計画の見直し： 見積もりと仕様が決まったら、資金計画を見直しましょう。住宅ローンの借入額が、見積もりと合致しているかを確認し、必要であれば、追加の資金を準備する必要があります。
5. 専門家のアドバイス：プロの力を借りる
注文住宅に関する知識や経験が少ない場合、一人で全てを解決するのは難しいかもしれません。専門家のアドバイスを受けることで、よりスムーズに、そして後悔のない家づくりを進めることができます。
具体的なアドバイス：
- 建築士への相談： 建築士は、家の設計や構造に関する専門家です。間取りや仕様について、専門的なアドバイスを受けることができます。また、建築士に設計を依頼することで、デザイン性の高い、機能的な家を建てることができます。
- ファイナンシャルプランナーへの相談： ファイナンシャルプランナーは、資金計画に関する専門家です。住宅ローンの選び方や、税制上の優遇措置について、アドバイスを受けることができます。
- 第三者機関の利用： 住宅の品質や性能を評価する第三者機関を利用することもできます。第三者機関に依頼することで、客観的な視点から、家の品質を評価してもらうことができます。
今回のケースでは、A工務店とB工務店の関係性、標準仕様の低さ、補助金に関する情報不足など、いくつかの問題点が見られます。しかし、まだ間に合います。まずは、現状をしっかりと把握し、上記の具体的なアドバイスを参考に、一つずつ問題を解決していきましょう。そして、専門家のアドバイスを受けながら、理想のマイホームを実現してください。
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