悪質な不動産屋とのトラブルを回避！契約・入居・退去で損をしないための自己防衛策
悪質な不動産屋とのトラブルを回避！契約・入居・退去で損をしないための自己防衛策
賃貸契約は人生における大きな決断の一つであり、誰もが安心して新しい生活をスタートさせたいと願うものです。しかし、残念ながら不動産業界には、顧客を欺こうとする悪質な業者が存在します。今回の相談者様のように、契約内容や管理体制で不安を感じるケースは少なくありません。この記事では、賃貸契約におけるトラブルを未然に防ぎ、安心して新生活を始めるための具体的な対策を、不動産コンサルタントの視点から解説します。
まず、今回の相談内容を整理し、問題点を明確にしましょう。
先日、マンションの引越しのために物件を探し、TVCMもしている某賃貸不動産仲介店へ行きました。そこは「仲介手数料52.5％」というのが売りの全国的にも有名なところです。成約で5000円キャッシュバック＆仲介手数料でＴポイントが貯まるクーポン(併用可と記載)もあったので、印刷して持参しました。
ところが、契約の段階になって見積書には仲介手数料が丸々１ヶ月分＋消費税の金額で載っていました。
担当の営業マンに「ここの仲介手数料は52.5％ですよね？」と言うと、とぼけた感じで色々と言い訳をはじめ「とにかく１ヶ月分必要です」とのこと。私は引き下がらず「仲介手数料の件はこの会社のHPにも載っていますし、おかしいですよね」と言うと、バレたか…という顔をして「じゃあ仲介手数料を52.5％にするか、クーポン使うかどちらかにして下さい」とのこと。クーポン利用よりも仲介手数料52.5％の方が断然得なので、そちらを選びました。
でも、仲介手数料は最初から52.5％としている会社なのに、それっておかしいですよね？クーポンもちゃんと使えるはずなのに。
ちなみに、借りる物件はそこの専任で管理もしているためあまり揉めたくはないのですが、こういうやり方だと知って腹立たしいやら、後々退去のときにも何かと言いくるめられて修繕費を高額請求されないかとか心配になってしまいました。
諸条件的にこの物件が一番なので、他に変えるという事が出来ません。
そして、エアコンの取付ひとつにしても(原状で室内にパイプ穴はすでにあいていてベランダに室外機を置く枠も設置されています)、何か設置したり取り付けしたりする場合は必ず連絡して了承を得るようにと言われました。(これって普通ですか？今までの物件では、生活に必要な家電類を取付する時には特に何も連絡などせずにやってきたので。)
例えば、洗濯機やガスコンロ、照明、突っ張り棒、カーテン、節水型シャワーヘッド、窓ガラスに貼る結露シート等も全部そうしなければならないのでしょうか。
現在、重要事項説明を聞いてその書類に印鑑を押し、内金を入金して、本契約する前の状態です。こういった姑息な不動産屋(兼管理会社)と本契約を交わす際と入居・退去する際に、気をつけておいた方がいい事やトラブル回避の自己防衛策など、アドバイスがあれば教えて下さい。宜しくお願い致します。
1. 契約前の注意点：徹底的な情報収集と交渉
今回のケースでは、契約前に不信感を抱く要素がいくつか見受けられます。本契約に進む前に、以下の点に注意し、徹底的に情報収集を行いましょう。
1-1. 重要事項説明書の確認
重要事項説明書は、契約内容を理解するための重要な書類です。以下の点を中心に、隅々まで確認しましょう。
- 仲介手数料： 提示された仲介手数料が、事前に確認した情報と一致しているか。内訳も確認し、不明な費用がないか確認しましょう。
- 管理費・共益費： 金額だけでなく、その使途についても確認し、不透明な部分がないか確認しましょう。
- 契約期間と更新料： 更新料の金額や、更新時の手続きについても確認しておきましょう。
- 解約条件と違約金： 契約期間中に解約する場合の条件や、違約金の有無を確認しておきましょう。
- 原状回復費用： 退去時の原状回復に関する費用負担について、詳細を確認しておきましょう。特に、経年劣化による損耗や、通常の使用による損耗については、借主の負担にならないのが原則です。
- 設備に関する事項： エアコンやその他の設備の設置に関する制約について、詳細を確認しておきましょう。
疑問点があれば、必ず担当者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。説明を受けた内容を記録に残すことも重要です。可能であれば、録音や書面での回答を求めるのも有効な手段です。
1-2. 不動産会社の評判調査
契約前に、不動産会社の評判を調査することも重要です。インターネット上の口コミサイトやSNSで、会社の評判や、担当者の対応について情報を収集しましょう。特に、過去のトラブル事例や、顧客からの苦情に関する情報は、注意深く確認してください。また、国土交通省の「不動産取引情報サイト」など、公的な情報源も活用しましょう。
1-3. 交渉と条件の見直し
重要事項説明書の内容に納得できない場合や、疑問点がある場合は、積極的に交渉しましょう。今回のケースでは、仲介手数料やクーポンの適用について、改めて交渉する余地があります。また、エアコンの設置に関する制限についても、管理会社と協議し、妥当な範囲での合意を目指しましょう。
交渉の際には、以下の点を意識しましょう。
- 根拠を示す： 法律や業界の慣習、会社の規約など、交渉の根拠となる情報を事前に調べておきましょう。
- 冷静な態度を保つ： 感情的にならず、冷静に交渉を進めましょう。
- 記録を残す： 交渉の内容や、合意事項については、書面またはメールで記録を残しましょう。
- 専門家への相談： 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを求めるのも有効です。
2. 契約時の注意点：書面での記録と証拠の確保
契約時には、以下の点に注意し、万が一のトラブルに備えましょう。
2-1. 契約書の確認
契約書は、契約内容を証明する重要な書類です。以下の点を中心に、丁寧に確認しましょう。
- 契約内容の正確性： 重要事項説明書で確認した内容と、契約書の内容が一致しているか確認しましょう。
- 特約事項： 特約事項は、個別の事情に合わせて追加される条項です。不利な内容が含まれていないか、注意深く確認しましょう。
- 署名・捺印： 署名・捺印前に、契約書の内容を再度確認し、間違いがないことを確認しましょう。
- 契約書の保管： 契約書は、紛失しないように大切に保管しましょう。電子データで保存することも有効です。
2-2. 書面での記録
契約内容や、担当者とのやり取りについては、書面で記録を残しましょう。メールや手紙、メモなど、形式は問いません。記録を残すことで、後々のトラブルの際に、証拠として役立ちます。
2-3. 証拠の確保
トラブルが発生した場合に備え、証拠を確保しておきましょう。例えば、
- 写真・動画： 物件の状況や、設備の状況について、写真や動画を撮影しておきましょう。
- メール・チャットの記録： 担当者とのメールやチャットでのやり取りは、証拠として保存しておきましょう。
- 録音： 重要な会話は、録音しておきましょう。ただし、録音する際は、相手に許可を得るか、または、自分が会話に参加している場合に限られます。
3. 入居中の注意点：ルール遵守と記録
入居中も、トラブルを未然に防ぐために、以下の点に注意しましょう。
3-1. 契約内容の遵守
契約書に記載されているルールを遵守しましょう。特に、以下の点に注意が必要です。
- 家賃の支払い： 家賃の支払いを滞納しないようにしましょう。
- 騒音： 周囲の住民に迷惑をかけないように、騒音に注意しましょう。
- ペット： ペットの飼育が許可されている場合は、契約内容に従い、適切な飼育を行いましょう。
- 設備の利用： 設備を正しく利用し、破損や故障を防ぎましょう。
- 共用部分の使用： 共用部分を私物で占有したり、ゴミを放置したりしないようにしましょう。
3-2. 設備の利用に関する注意点
今回の相談者様のように、設備の利用に関する制限がある場合は、特に注意が必要です。管理会社の指示に従い、必要な手続きを行いましょう。無断で設備を設置したり、改造したりすると、トラブルの原因になる可能性があります。
エアコンの設置については、管理会社に事前に相談し、許可を得てから工事を行いましょう。また、洗濯機やガスコンロ、照明、突っ張り棒、カーテン、節水型シャワーヘッド、窓ガラスに貼る結露シートなど、生活に必要な家電類についても、管理会社の指示に従い、適切な方法で設置しましょう。
3-3. 記録の継続
入居中も、記録を継続しましょう。設備の故障や、トラブルが発生した場合は、その状況を記録しておきましょう。記録は、後々のトラブルの際に、証拠として役立ちます。
4. 退去時の注意点：原状回復と交渉
退去時には、以下の点に注意し、不当な請求から身を守りましょう。
4-1. 事前の連絡
退去する際には、事前に管理会社に連絡し、退去の手続きについて確認しましょう。退去日の調整や、鍵の返却方法など、必要な手続きについて、指示に従いましょう。
4-2. 原状回復の確認
退去時には、部屋の状況を確認し、原状回復の範囲について、管理会社と協議しましょう。原状回復の費用は、借主の故意または過失による損傷を除き、原則として、貸主の負担となります。経年劣化による損耗や、通常の使用による損耗については、借主の負担にならないのが原則です。
原状回復の範囲について、疑問点がある場合は、管理会社に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。説明を受けた内容を記録に残すことも重要です。可能であれば、録音や書面での回答を求めるのも有効な手段です。
4-3. 見積書の確認
原状回復費用について、見積書が提示された場合は、その内容を詳細に確認しましょう。内訳を確認し、不当な費用が含まれていないか、チェックしましょう。不明な費用があれば、管理会社に質問し、説明を求めましょう。
4-4. 交渉と証拠の提出
見積書の内容に納得できない場合は、管理会社と交渉しましょう。交渉の際には、以下の点を意識しましょう。
- 根拠を示す： 法律や、国土交通省の「原状回復ガイドライン」など、交渉の根拠となる情報を事前に調べておきましょう。
- 冷静な態度を保つ： 感情的にならず、冷静に交渉を進めましょう。
- 証拠の提出： 部屋の状況を撮影した写真や動画、契約書などを証拠として提出しましょう。
4-5. 専門家への相談
交渉がうまくいかない場合や、高額な請求をされた場合は、弁護士や、不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。専門家のアドバイスを受けることで、適切な対応が可能になり、不当な請求から身を守ることができます。
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5. まとめ：賢い入居者になるために
賃貸契約は、人生における重要なイベントです。しかし、不動産業界には、残念ながら悪質な業者も存在します。今回の記事で解説したように、契約前、契約時、入居中、退去時と、それぞれの段階で注意すべき点があります。これらの注意点を意識し、情報収集を怠らず、交渉を積極的に行うことで、トラブルを未然に防ぎ、安心して新しい生活をスタートさせることができます。
今回の相談者様が、安心して新生活を送れることを心から願っています。