フラット35審査、自営業でも戸建て購入の夢を叶える！徹底攻略チェックリスト
フラット35審査、自営業でも戸建て購入の夢を叶える！徹底攻略チェックリスト
この記事では、自営業を営むあなたが、フラット35を利用して戸建て住宅を購入するための具体的な方法と、審査を通過するための戦略を徹底解説します。住宅ローンの審査基準や、必要な書類、そして審査を有利に進めるためのテクニックを、経験豊富な転職コンサルタントの視点から分かりやすく解説します。
フラット35についての質問です！ズバリ無理やり押し込みたいので、経験者の方不動産屋の方抜け道を教えて下さい。コイン500枚差し上げます！
主人が昨年５月より自営業を始めました。商売は順調で今年は月に50万円は売上に上がってます。ただ、去年は経費をすべてあげたのでマイナスで申告しています。現在は店舗と住居マンションの２重家賃（約22万円）なので、１階店舗で戸建てを購入しようと考えています。不動産屋さんに相談したらとりあえず１度審査に回してみましょうとのことで、関西アーバン銀行の審査を受けましたが、実績不足と昨年のマイナスは厳しいので否決でした。
昨年の確定申告を修正したり、妻（私）が雇い主で主人が従業員（サラリーマン）として審査を受けたりとイロイロな方法はあるようなのですが、やり方や審査の基準が全く分かりません。ちなみに友人は不動産屋が「これだけの金額を修正してくれたら審査は大丈夫です」みたいな方法で20万円くらい追徴課税を支払ったのですが審査は通りました。
欲しい物件は4500万円くらいで500万円は頭金で4000万円を35年で組みたいのですがフラット35なら直近の数か月の給与（サラリーマンですよね？）で審査してくれるそうなんですが、上記の条件で何とか融資を受けれる方法をご存知の方、よい方法を教えて下さい。出来たら長男が小学校入学の再来年の春までに引っ越したいと思っています。
文章が分かりにくくてすみません。よきアドバイスをお願いします。
自営業を営む方々にとって、住宅ローンの審査は時に厳しい現実を突きつけられます。特に、開業間もない時期や、確定申告で赤字を計上している場合は、審査通過が難しくなる傾向があります。しかし、諦める必要はありません。この記事では、フラット35の審査を突破し、理想のマイホームを手に入れるための具体的な方法を、ステップバイステップで解説します。
1. フラット35の審査基準を理解する
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。他の住宅ローンと比較して、審査基準が比較的柔軟であると言われていますが、それでも一定の基準は存在します。まずは、その審査基準をしっかりと理解しましょう。
- 収入の安定性: 安定した収入があることが重要です。自営業の場合は、過去の確定申告の内容が重視されます。
- 返済能力: 毎月の返済額が、収入に対して無理のない範囲である必要があります。
- 信用情報: 過去の借入状況や、クレジットカードの利用状況などが審査されます。
- 物件の評価: 購入する物件の価値が、融資額に見合っているかどうかが評価されます。
2. 審査通過のための具体的な対策
上記の審査基準を踏まえ、具体的な対策を講じていきましょう。
2-1. 確定申告の見直しと修正
確定申告で赤字を計上している場合、審査に不利になる可能性があります。しかし、過去の確定申告を修正することで、状況を改善できる場合があります。税理士に相談し、適切な修正を行いましょう。修正することで、過去の収入状況が改善され、審査に通りやすくなる可能性があります。
注意点: 確定申告の修正には、税務署への手続きが必要となります。専門家のサポートを受けながら、正確に進めるようにしましょう。
2-2. 妻を雇用主、夫を従業員とする方法
奥様が事業主で、ご主人が従業員という形で住宅ローンを申し込む方法も検討できます。この場合、ご主人の給与所得をベースに審査が行われるため、自営業としての業績が審査に影響しにくくなります。ただし、この方法を選択する際には、以下の点に注意が必要です。
- 税務上の問題: 税務署に、給与の妥当性について説明できるように準備しておく必要があります。
- 社会保険: 社会保険の手続きも適切に行う必要があります。
- 融資条件: 融資を受ける金融機関によっては、この方法での申し込みを認めていない場合があります。事前に確認が必要です。
2-3. 自己資金の準備
頭金を増やすことで、審査に通りやすくなる場合があります。自己資金が多いほど、融資額が減り、返済負担も軽減されるため、金融機関からの信頼を得やすくなります。また、自己資金が多いことは、万が一の事態に備える上でも有効です。
2-4. 信用情報の確認と改善
過去の借入状況や、クレジットカードの利用状況は、信用情報機関に記録されています。住宅ローンの審査を受ける前に、ご自身の信用情報を確認し、問題がないかを確認しましょう。もし、過去に延滞などの記録がある場合は、早めに解決し、信用情報を改善するように努めましょう。
2-5. 専門家への相談
住宅ローンの審査は複雑であり、個々の状況によって最適な対策は異なります。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家、税理士などに相談し、ご自身の状況に合わせたアドバイスを受けることが重要です。専門家の知見を借りることで、審査通過の可能性を格段に高めることができます。
3. フラット35以外の選択肢も検討する
フラット35だけでなく、他の住宅ローンも検討してみましょう。例えば、都市銀行や地方銀行が提供する住宅ローンの中には、自営業者向けの優遇プランを用意している場合があります。複数の金融機関に相談し、ご自身の状況に最適な住宅ローンを探しましょう。
4. 審査の流れと必要書類
住宅ローンの審査は、以下の流れで進みます。
- 事前審査: 簡易的な審査で、融資の可否や融資可能額の目安を確認します。
- 本審査: より詳細な審査で、収入や信用情報、物件の評価などが詳しく審査されます。
- 契約: 審査に通過した場合、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。
- 融資実行: 契約に基づき、融資が実行されます。
必要書類は、金融機関やローンの種類によって異なりますが、一般的には以下の書類が必要となります。
- 本人確認書類: 運転免許証、パスポートなど
- 収入証明書類: 確定申告書、所得証明書など
- 物件に関する書類: 不動産売買契約書、重要事項説明書など
- その他: 住民票、印鑑証明書など
事前に必要書類を準備しておくことで、審査をスムーズに進めることができます。
5. 成功事例から学ぶ
実際にフラット35の審査を通過し、マイホームを手に入れた人たちの成功事例を参考にしましょう。彼らがどのような対策を講じ、どのような点に注意したのかを知ることで、ご自身の状況に合わせた戦略を立てることができます。例えば、以下のようなケースがあります。
- ケース1: 過去の確定申告を修正し、収入を改善することで、審査を通過した。
- ケース2: 自己資金を増やし、頭金を多くすることで、融資を受けやすくなった。
- ケース3: 複数の金融機関に相談し、自営業者向けの優遇プランを利用することで、有利な条件で融資を受けることができた。
6. 審査通過のためのチェックリスト
以下のチェックリストを使って、ご自身の状況を確認し、必要な対策を漏れなく行いましょう。
住宅ローン審査対策チェックリスト
- [ ] 過去の確定申告の内容を確認し、修正が必要な場合は、税理士に相談して修正を行う。
- [ ] 妻を雇用主、夫を従業員とする方法を検討し、税務上の問題や社会保険の手続きについて確認する。
- [ ] 自己資金を増やし、頭金を増やす準備をする。
- [ ] 信用情報を確認し、問題がある場合は、改善に努める。
- [ ] ファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家に相談し、アドバイスを受ける。
- [ ] フラット35だけでなく、他の住宅ローンも検討し、比較検討する。
- [ ] 必要書類を事前に準備する。
7. 審査に落ちた場合の対策
万が一、審査に落ちてしまった場合でも、諦める必要はありません。まずは、審査に落ちた原因を金融機関に確認し、その原因に対する対策を講じましょう。例えば、収入が不足している場合は、収入を増やすための努力をしたり、自己資金を増やすなど、できることから取り組みましょう。また、他の金融機関に再度審査を申し込むことも可能です。一度の失敗で諦めずに、粘り強く取り組みましょう。
自営業者が住宅ローン審査を通過するためには、綿密な準備と戦略が不可欠です。この記事で紹介した方法を参考に、ご自身の状況に合わせた対策を講じ、理想のマイホームを手に入れましょう。
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8. まとめ
この記事では、自営業者がフラット35を利用して住宅ローンを組むための具体的な方法を解説しました。確定申告の見直し、自己資金の準備、専門家への相談など、様々な対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。諦めずに、理想のマイホームを手に入れるために、一歩ずつ進んでいきましょう。