フラット35審査、自営業の住宅ローンを成功させるには？専門家が教える対策と注意点
フラット35審査、自営業の住宅ローンを成功させるには？専門家が教える対策と注意点
この記事では、住宅ローンを検討中の自営業者の方々が直面する、フラット35の審査に関する疑問について、具体的な解決策と注意点を提供します。特に、減価償却費や青色申告控除が収入にどのように影響するのか、夫婦合算でのローン申請は可能か、といった点に焦点を当て、住宅ローン審査を成功させるための戦略を解説します。
フラット35について質問です。
今現在、新築住宅を検討し始めました。
全部で2500万円ほど借入したいと考えております。
34歳 自営業 収入340万円－減価償却費95万－青色申告控除65万＝180万
銀行ローンは通らないと思い、フラット35で検討しているのですが、そこで質問です。
実際払っていない減価償却費と、青色申告控除は収入に見てもらえるのでしょうか？
それが見てもらえなくて180万になると正直きびしいですよね・・・
その場合修正申告はしたほうがいいんでしょうか？
夫婦合算も検討しているのですが、妻も自営業で、やはり青色控除など引くと30万くらいしかありません。
今後どうして行けばいいのかどなたかアドバイスお願い致します。
1. フラット35の審査基準と自営業者の注意点
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。自営業者にとって、銀行ローンと比較して審査が通りやすいというメリットがあります。しかし、審査基準は厳格であり、特に収入の証明方法が重要になります。
1.1. 審査で重視されるポイント
- 収入の安定性: 過去の確定申告書に基づいて収入が評価されます。
- 返済負担率: 年収に対する年間返済額の割合です。
- 信用情報: 過去のローンの返済状況やクレジットカードの利用状況などが審査されます。
- 物件の評価: 担保となる物件の価値が評価されます。
1.2. 自営業者の収入証明
自営業者の場合、収入証明には以下の書類が用いられます。
- 確定申告書: 過去3年分の確定申告書（第一表、第二表、所得の内訳書など）
- 納税証明書: 納税額を証明する書類
- 事業計画書: 今後の事業の見通しを示す書類（任意）
フラット35では、確定申告書の所得金額を基に審査が行われます。減価償却費や青色申告控除は、所得金額を計算する上で差し引かれるため、収入として直接的に評価されることはありません。これが、自営業者にとって住宅ローン審査が厳しくなる一因です。
2. 減価償却費と青色申告控除の影響
ご質問者様が抱える「減価償却費」と「青色申告控除」の問題は、自営業者が住宅ローン審査でつまずきやすいポイントです。これらの項目が、どのように審査に影響するのかを詳しく見ていきましょう。
2.1. 減価償却費とは
減価償却費は、事業で使用する固定資産（建物、機械、車両など）の取得費用を、耐用年数にわたって費用計上するものです。会計上は費用として計上されますが、実際には現金が支出されるわけではありません。そのため、資金繰りには影響を与えませんが、所得金額を圧縮する効果があります。
今回のケースでは、減価償却費95万円が所得から差し引かれています。これは、税金計算上は有利ですが、住宅ローンの審査においては、収入が少なく評価される要因となります。
2.2. 青色申告控除とは
青色申告控除は、青色申告を行うことで受けられる所得控除です。最大65万円の控除を受けることができます。この控除も、所得金額を減らすため、住宅ローン審査においては不利に働く可能性があります。
ご質問者様のケースでは、青色申告控除65万円が適用されており、所得金額がさらに少なくなっています。
2.3. 審査への影響と対策
減価償却費と青色申告控除により、所得金額が少なくなることで、フラット35の審査に通るのが難しくなる可能性があります。しかし、いくつかの対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。
3. 住宅ローン審査を有利に進めるための対策
自営業者がフラット35の審査を通過するためには、事前の準備と対策が重要です。ここでは、具体的な対策をいくつか紹介します。
3.1. 確定申告の見直し
過去の確定申告の内容を見直し、税理士などの専門家と相談することが重要です。
- 減価償却費の見直し: 減価償却の方法によっては、所得を過度に圧縮している可能性があります。専門家と相談し、適切な減価償却の方法を選択しましょう。
- 経費の見直し: 不必要な経費を計上していないか確認し、適正な経費計上を心がけましょう。
- 修正申告: 過去の確定申告に誤りがある場合は、修正申告を行うことも検討しましょう。ただし、修正申告を行うことで、税金が増える可能性があります。
3.2. 事業計画書の作成
今後の事業の見通しを示す事業計画書を作成し、金融機関に提出することで、収入の安定性を示すことができます。事業計画書には、以下の内容を盛り込みましょう。
- 事業の概要: 事業内容、顧客、市場などを説明します。
- 売上高の見込み: 今後の売上高の予測を示します。
- 経費の見込み: 今後の経費の予測を示します。
- 利益の見込み: 今後の利益の予測を示します。
- 資金計画: 必要な資金とその調達方法を示します。
3.3. 夫婦合算でのローン申請
夫婦合算でのローン申請も検討しましょう。ご質問者様の奥様も自営業とのことですので、収入を合算することで、審査が通りやすくなる可能性があります。ただし、夫婦それぞれが安定した収入を得ていることが条件となります。
- 連帯保証: 夫婦のどちらかが主たる債務者となり、もう一方が連帯保証人となる方法です。
- ペアローン: 夫婦それぞれがローンを借り、互いに連帯保証人となる方法です。
- 収入合算: 夫婦の収入を合算して、審査を受ける方法です。
夫婦合算でのローン申請を行う場合、それぞれの収入や信用情報が審査の対象となります。また、返済負担率や借入額のバランスも重要です。
3.4. 信用情報の確認
住宅ローンの審査では、信用情報が重要視されます。事前に自分の信用情報を確認し、問題がないか確認しましょう。信用情報は、信用情報機関（CIC、JICCなど）で開示請求できます。
- 過去のローンの返済状況: 延滞がないか確認しましょう。
- クレジットカードの利用状況: 支払いの遅延がないか確認しましょう。
- 債務整理の有無: 債務整理を行った履歴がないか確認しましょう。
3.5. 専門家への相談
住宅ローンの審査は複雑であり、専門的な知識が必要です。住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な住宅ローン選びや審査対策をサポートしてくれます。
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4. 成功事例と専門家の視点
実際に、減価償却費や青色申告控除の影響を受けながらも、フラット35の審査に通過した自営業者の事例をご紹介します。また、専門家の視点から、審査を成功させるためのポイントを解説します。
4.1. 成功事例
事例1: 建設業を営むAさん（40歳）は、減価償却費が多く、所得が低くなりがちでした。しかし、過去3年間の確定申告書を詳細に分析し、税理士と相談の上、適切な減価償却の方法を選択しました。また、事業計画書を作成し、今後の売上高の見込みや資金計画を明確に示しました。その結果、フラット35の審査に無事通過し、念願のマイホームを手に入れることができました。
事例2: 美容室を経営するBさん（35歳）は、青色申告控除を最大限に活用していましたが、住宅ローンの審査がなかなか通りませんでした。そこで、夫婦合算でのローン申請を検討し、奥様の収入と合わせて審査を受けました。さらに、過去の確定申告の内容を精査し、税理士に相談して、所得を適正に評価してもらうようにしました。結果的に、夫婦で協力して住宅ローンを借りることができ、夢のマイホームを実現しました。
4.2. 専門家の視点
住宅ローンアドバイザーのCさんは、次のように語っています。
「自営業者の住宅ローン審査は、確定申告の内容が非常に重要です。減価償却費や青色申告控除は、所得を圧縮する効果がありますが、住宅ローンの審査においては、不利に働く可能性があります。しかし、事前の準備と対策をしっかり行えば、審査を通過することは十分に可能です。具体的には、確定申告の内容の見直し、事業計画書の作成、夫婦合算でのローン申請などを検討することが重要です。また、専門家である住宅ローンアドバイザーや税理士に相談し、アドバイスを受けることも有効です。」
5. まとめ：フラット35審査を突破するためのロードマップ
フラット35の審査は、自営業者にとってハードルが高いと感じるかもしれませんが、適切な対策を講じることで、必ず突破できます。以下に、審査を成功させるためのロードマップをまとめます。
- 現状の把握: 確定申告書の内容を精査し、現在の所得と収入の状況を把握します。
- 専門家への相談: 税理士や住宅ローンアドバイザーに相談し、アドバイスを受けます。
- 確定申告の見直し: 減価償却費や経費の見直しを行い、所得を適正に評価できるようにします。
- 事業計画書の作成: 今後の事業の見通しを示す事業計画書を作成し、収入の安定性を示します。
- 夫婦合算の検討: 夫婦合算でのローン申請を検討し、収入を合算することで、審査通過の可能性を高めます。
- 信用情報の確認: 自分の信用情報を確認し、問題がないか確認します。
- ローンの比較検討: 複数の金融機関の住宅ローンを比較検討し、自分に最適なローンを選びます。
- 申請: 必要な書類を揃え、フラット35に申請します。
住宅ローンの審査は、時間と手間がかかりますが、諦めずに、一つ一つ対策を講じていくことが重要です。専門家のサポートを受けながら、夢のマイホームを実現してください。