自営業でも夢のマイホーム！フラット35審査を徹底解説
自営業でも夢のマイホーム！フラット35審査を徹底解説
この記事では、自営業の方が住宅ローン、特にフラット35の審査を通過し、理想のマイホームを手に入れるための具体的な方法を、専門家である私が分かりやすく解説します。 住宅ローン審査は、会社員の方と自営業の方では異なるポイントがあり、特に収入や事業の安定性が重視されます。この記事を読めば、あなたの状況に合わせた対策を講じ、住宅ローン審査を有利に進めることができるでしょう。
まず、今回の相談内容を見てみましょう。
住宅ローンについて質問させてください。まず私の情報です。
年齢は36歳、自営業で6年前から個人事業主になっております。2年半前より店舗を構えております。20年度～23年度までは平均250万円くらいの所得でした。24年度より店舗を構えて100万円の赤字、25年度350万円、26年度750万円の見込みです。ずっと青色申告をしております。
現在自己資金は700万円で、事業用借り入れが500万円あります。その他の借り入れはありません。クレジットカード一枚保有。現在一戸建ての賃貸に住んでいます。家賃9万円。
妻 パートで本年度60万円の収入見込み、年齢31歳。母 専従者給与75万円、年齢66歳。
いろいろ調べていますが、黒字を三期揃えなければならないのは承知ですので、フラット35（SBIモーゲージ 楽天）などを検討しております。物件は土地から注文住宅をと考えております。価格は土地+建物で4500万円前後です。
そこで質問です。
- この状況でまず事業用借り入れを全額返済して、手持ち200万円にしても4500万円の物件は購入できそうか？
- それともこの状況でうまく購入出来そうな方法はあるのか？
来年の確定申告後に購入を考えております。いろいろ調べていますが、住宅ローンを組んだことがなく、皆様の経験や知識をご教授願えればと思います。長文になりましたがよろしくお願いいたします。
1. フラット35の審査基準を理解する
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。自営業者にとって、フラット35は比較的利用しやすい選択肢の一つですが、審査基準を正しく理解しておくことが重要です。
- 収入の安定性： 過去の所得が審査の重要な判断材料となります。一般的に、2～3年分の確定申告書が必要とされます。
- 事業の継続性： 事業の継続性を示すために、事業計画書や今後の売上見込みなどを提出することが求められる場合があります。
- 自己資金： 自己資金が多いほど、審査に有利に働く可能性があります。物件価格に対する自己資金の割合（頭金比率）も重要です。
- 借入状況： 既存の借入金（事業用ローン、クレジットカードの利用状況など）は、返済能力に影響を与えるため、審査の対象となります。
- 信用情報： 信用情報機関（CIC、JICCなど）に登録されている情報も審査に利用されます。過去の支払いの遅延や債務整理の有無などが確認されます。
2. 相談者の状況を詳細に分析
ご相談者の状況を詳細に分析し、具体的なアドバイスを提供します。
収入と所得：
- 20年度～23年度：平均250万円の所得
- 24年度：100万円の赤字
- 25年度：350万円
- 26年度：750万円の見込み
26年度の750万円という所得は、住宅ローン審査において非常にプラスに働く可能性があります。ただし、24年度の赤字が影響する可能性も考慮する必要があります。
自己資金と借入：
- 自己資金：700万円
- 事業用借り入れ：500万円
- その他の借入：なし
自己資金700万円は、物件価格4500万円に対して、約15.5%の頭金に相当します。これは、審査において有利に働く要素です。事業用借り入れ500万円は、返済能力に影響を与えるため、注意が必要です。
妻と母の収入：
- 妻（パート）：60万円（年収）
- 母（専従者給与）：75万円（年収）
妻の収入は、家計の安定性に貢献する要素として評価される可能性があります。母の専従者給与は、審査に直接影響する可能性は低いですが、家計の安定性を示す要素として考慮されることもあります。
3. 質問に対する具体的な回答
ご相談者の質問に対する具体的な回答を提示します。
質問1：事業用借り入れを全額返済して、手持ち200万円にしても4500万円の物件は購入できそうか？
事業用借り入れを返済することで、月々の返済負担が減り、返済能力が向上する可能性があります。しかし、自己資金が減るため、頭金比率が低下し、審査に不利に働く可能性もあります。結論としては、一概に「できる」とは言えません。
具体的な検討ポイント：
- 返済後のキャッシュフロー： 事業用借り入れを返済した場合の、月々のキャッシュフロー（手元に残るお金）を試算し、住宅ローンの返済が可能かどうかを確認します。
- 頭金比率： 自己資金が減ることで、頭金比率が低下します。フラット35では、頭金比率が高いほど金利が優遇される場合があります。
- その他のローン： 住宅ローン以外のローン（自動車ローンなど）を検討している場合は、それらを含めた返済計画を立てる必要があります。
質問2：この状況でうまく購入出来そうな方法はあるのか？
はい、方法はあります。
ご相談者の状況を踏まえ、いくつかの購入方法を提案します。
- 1. 専門家への相談： まずは、住宅ローンに詳しい専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなど）に相談し、詳細なアドバイスを受けることをおすすめします。専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な住宅ローンや返済計画を提案してくれます。
- 2. 事前審査の活用： 複数の金融機関で住宅ローンの事前審査を受けることで、実際に融資が可能かどうか、金利や借入可能額などを確認できます。
- 3. 頭金と借入額のバランス： 自己資金と借入額のバランスを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。頭金を増やすことで、借入額を減らすことができます。
- 4. 繰り上げ返済の検討： 住宅ローンを借り入れた後、余裕資金を繰り上げ返済に充てることで、総支払額を減らすことができます。
- 5. 確定申告後の申請： 来年の確定申告後（26年度の所得が確定した後）に住宅ローンを申請することで、所得の安定性を証明しやすくなります。
4. 審査を有利に進めるための具体的な対策
住宅ローン審査を有利に進めるための具体的な対策を解説します。
- 確定申告書の準備： 過去3年分の確定申告書を準備し、所得の推移を明確に示せるようにします。特に、26年度の所得が大幅に増加していることをアピールできるように準備しましょう。
- 事業計画書の作成： 今後の事業計画や売上見込みを具体的に記載した事業計画書を作成し、事業の安定性を示すことが重要です。
- 資金計画の策定： 住宅ローンの借入額、自己資金、月々の返済額などを具体的に示した資金計画を作成します。無理のない返済計画を立てることが重要です。
- 信用情報の確認： 信用情報機関（CIC、JICCなど）に自分の信用情報を照会し、問題がないか確認します。もし問題がある場合は、早急に対処しましょう。
- 専門家への相談： 住宅ローンに詳しい専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなど）に相談し、適切なアドバイスを受けることが、審査を有利に進めるための近道です。
5. 成功事例の紹介
自営業の方がフラット35を利用して、マイホームを手に入れた成功事例を紹介します。
事例1： 飲食業を営むAさん（40歳）は、過去3年間の所得が安定せず、住宅ローンの審査に苦戦していました。しかし、事業計画書を作成し、今後の売上見込みを具体的に示すことで、フラット35の審査に通過しました。Aさんは、自己資金を増やし、無理のない返済計画を立てることで、無事にマイホームを手に入れることができました。
事例2： 建設業を営むBさん（38歳）は、事業用ローンを抱えていましたが、自己資金を増やし、事業用ローンを一部返済することで、フラット35の審査に通過しました。Bさんは、専門家のアドバイスを受けながら、返済計画を見直し、無理のない範囲で住宅ローンを借り入れました。
6. 専門家の視点
住宅ローン専門家として、今回の相談内容に対する私の見解を述べます。
ご相談者の状況は、決して悪いものではありません。26年度の所得が大幅に増加していることは、非常に大きなプラス材料です。しかし、24年度の赤字や事業用借り入れがあるため、慎重な対応が必要です。
私が最も重要だと考えるのは、専門家への相談です。
住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談し、あなたの状況に合わせた具体的なアドバイスを受けることで、審査を有利に進めることができます。また、複数の金融機関で事前審査を受け、金利や借入可能額を比較検討することも重要です。
事業用借り入れの返済については、慎重に検討する必要があります。
返済することで、月々の返済負担は減りますが、自己資金が減り、頭金比率が低下する可能性があります。キャッシュフローを試算し、最適なバランスを見つけることが重要です。
最後に、諦めずに、積極的に情報収集し、行動することが大切です。
住宅ローンに関する知識を深め、専門家のアドバイスを参考にしながら、理想のマイホームを手に入れてください。
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7. まとめ
自営業の方がフラット35を利用して住宅ローンを組むためには、収入の安定性、事業の継続性、自己資金、借入状況、信用情報などが重要なポイントとなります。今回の相談者の場合、26年度の所得が大幅に増加していることは、非常に大きなプラス材料ですが、24年度の赤字や事業用借り入れがあるため、慎重な対応が必要です。
以下のステップで、住宅ローン審査を有利に進めましょう。
- 専門家への相談： 住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談し、詳細なアドバイスを受ける。
- 事前審査の活用： 複数の金融機関で事前審査を受け、金利や借入可能額を比較検討する。
- 資金計画の策定： 住宅ローンの借入額、自己資金、月々の返済額などを具体的に示した資金計画を作成する。
- 確定申告書の準備： 過去3年分の確定申告書を準備し、所得の推移を明確に示す。
- 事業計画書の作成： 今後の事業計画や売上見込みを具体的に記載した事業計画書を作成する。
これらの対策を講じることで、自営業の方でもフラット35の審査を通過し、夢のマイホームを実現できる可能性は十分にあります。諦めずに、積極的に情報収集し、行動しましょう。