閉店後の店舗売却、相場はどう決まる？ 飲食店のオーナーが知っておくべきこと
閉店後の店舗売却、相場はどう決まる？ 飲食店のオーナーが知っておくべきこと
この記事では、閉店を検討している飲食店のオーナーに向けて、店舗売却における相場の計算方法や注意点について解説します。 営業権譲渡ではなく、閉店後の店舗を売却し、別の場所で新規開店を考えている場合、どのように売却価格を算出するのか、具体的な事例を交えながら分かりやすく説明します。
昨日、店舗の買い取りについて質問した者です。
『売り上げが悪くて売るなら値段はつかない、個人的な理由なら中古厨房屋に見に来てもらう』との回答を頂きましたが、営業権譲渡ではなく、閉店する店を売ってもらって別の店を始める場合も同じでしょうか？ 経営が赤字かどうかなど細かいところまではわかりませんが、だいたいの相場というのをどのように計算するのかを聞きたいです。
店舗売却の基本：なぜ相場が難しいのか？
飲食店の店舗売却は、一概に「いくら」と決められるものではありません。なぜなら、店舗の価値は様々な要素によって変動し、その評価方法も複雑になるからです。 営業権譲渡と異なり、閉店後の店舗売却は、多くの場合、内装や設備といった「物」としての価値が主な評価対象となります。しかし、その「物」の価値も、立地条件、設備の程度、残存価値など、多岐にわたる要素によって左右されます。
ここでは、店舗売却における相場が難しい理由と、その相場を左右する主な要素について詳しく解説します。
1. 立地条件
店舗の立地は、売却価格に大きな影響を与えます。駅からの距離、人通りの多さ、周辺の競合店の状況、ターゲットとする客層など、様々な要素が考慮されます。好立地であれば、内装や設備に価値がなくても、賃貸契約を引き継ぎたいという需要が見込めるため、高値で売却できる可能性があります。
2. 内装・設備の状況
内装や厨房設備の状態は、売却価格を大きく左右します。新品に近い状態であれば、それだけ再利用できる可能性が高く、高い評価に繋がります。逆に、老朽化が進んでいる場合や、特定の用途にしか使えない設備が多い場合は、解体費用や廃棄費用がかかるため、売却価格が低くなる可能性があります。
3. 残存価値
内装や設備の残存価値も重要な要素です。例えば、まだ使用できる厨房機器や、状態の良いテーブル、椅子などは、中古品として売却できる可能性があります。これらの残存価値を考慮することで、売却価格をある程度見積もることができます。
4. 需要と供給のバランス
店舗売却市場における需要と供給のバランスも、売却価格に影響を与えます。例えば、その地域で飲食店を開業したい人が多い場合、店舗の需要が高まり、売却価格も上昇する可能性があります。逆に、空き店舗が多い地域では、売却価格が低くなる傾向があります。
店舗売却価格の計算方法：具体的なステップ
店舗売却価格を計算する際には、以下のステップで進めるのが一般的です。それぞれのステップで、どのような要素を考慮し、どのように価格を算出するのかを詳しく解説します。
ステップ1: 物件の現状把握
まずは、売却する店舗の現状を正確に把握することから始めます。具体的には、以下の項目を詳細に調査します。
- 物件の所在地: 住所、最寄りの駅からの距離、周辺の環境（人通り、競合店の状況など）
- 物件の規模: 延床面積、客席数、厨房の広さなど
- 内装の状況: 内装のデザイン、状態、築年数など
- 設備の状況: 厨房機器の種類、状態、メーカー、年式など
- 残存価値のあるもの: テーブル、椅子、食器、その他備品など
- 賃貸契約の内容: 賃料、契約期間、更新条件など
これらの情報をまとめることで、物件の全体像を把握し、適切な売却戦略を立てるための基礎となります。
ステップ2: 査定方法の選択
店舗の売却価格を査定する方法には、主に以下の3つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選択することが重要です。
- 不動産鑑定士による鑑定: 専門的な知識と経験を持つ不動産鑑定士に依頼し、客観的な評価を受ける方法です。法的効力があり、売却価格の根拠を明確にすることができますが、費用がかかります。
- 不動産業者による査定: 地域の不動産業者に依頼し、過去の取引事例や市場動向を参考に査定してもらう方法です。比較的費用を抑えることができますが、業者によって査定額に差が出る可能性があります。
- 自己査定: 自分で物件の情報を収集し、類似物件の売却事例などを参考に査定する方法です。費用をかけずに済みますが、正確な評価を行うには、専門的な知識と経験が必要です。
ステップ3: 価格の算出
査定方法を選択したら、実際に売却価格を算出します。一般的には、以下の要素を考慮して価格を決定します。
- 内装・設備の価値: 内装や設備の残存価値を評価し、中古品市場の相場などを参考に価格を算出します。
- 賃貸契約の価値: 賃料が相場よりも安い場合や、契約期間が長い場合は、賃貸契約そのものに価値が付く可能性があります。
- 立地条件: 立地条件が良い場合は、近隣の類似物件の賃料相場などを参考に、価格を上乗せすることができます。
- その他: 居抜きで売却する場合、前のテナントの顧客を引き継げる可能性などを考慮し、価格を調整することもあります。
ステップ4: 売却価格の決定
上記のステップで算出した価格を参考に、最終的な売却価格を決定します。この際、以下の点を考慮することが重要です。
- 希望売却価格: 自分が希望する売却価格を明確にしておくことが重要です。
- 市場価格: 周辺の類似物件の売却事例を参考に、市場価格を把握しておきましょう。
- 交渉余地: 買い手との交渉を考慮し、ある程度の交渉余地を設けておくことも有効です。
成功事例から学ぶ：売却価格を上げるためのポイント
店舗売却を成功させるためには、事前の準備と、売却活動における工夫が重要です。ここでは、成功事例を参考にしながら、売却価格を上げるための具体的なポイントを解説します。
1. 内装・設備のメンテナンス
内装や設備の状態が良いほど、売却価格は高くなります。売却前に、清掃や修理を行い、できる限り良い状態を保つようにしましょう。特に、厨房機器は、動作確認を行い、正常に機能することを確認しておきましょう。
2. 写真撮影の工夫
売却物件の写真は、買い手の印象を大きく左右します。明るく、清潔感のある写真を撮影し、内装や設備の魅力を最大限に伝えましょう。プロのカメラマンに依頼するのも効果的です。
3. 情報公開の徹底
物件の情報を、多くの人に伝えることが重要です。不動産業者だけでなく、インターネットの不動産情報サイトや、SNSなどを活用して、積極的に情報を発信しましょう。物件の魅力をアピールするだけでなく、内見希望者を増やすための工夫も必要です。
4. 交渉術の活用
買い手との交渉では、自分の希望価格を明確に伝えつつ、相手のニーズも理解することが重要です。強気一辺倒ではなく、柔軟な姿勢で交渉に臨み、双方にとって納得のいく価格で合意できるように努めましょう。
5. 専門家への相談
店舗売却は、専門的な知識と経験が必要となる場合があります。不動産業者や、店舗売却に詳しい専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。専門家のサポートを受けることで、売却価格を最大化し、スムーズな売却を実現することができます。
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売却後の手続きと注意点
店舗売却が成立した後も、様々な手続きが必要となります。ここでは、売却後の手続きと、注意すべき点について解説します。
1. 契約書の確認
売買契約書の内容を、隅々まで確認しましょう。売却価格、支払い方法、引き渡し時期、瑕疵担保責任など、重要な事項が正確に記載されているかを確認し、不明な点があれば、不動産業者や専門家に相談して解決しましょう。
2. 引き渡しの準備
引き渡しまでに、店舗内の私物を撤去し、清掃を行い、物件を買い手に引き渡す準備を整えましょう。電気、ガス、水道などの契約を解約し、必要な手続きを行うことも忘れずに行いましょう。
3. 税金の手続き
店舗売却によって利益が出た場合は、所得税や住民税などの税金が発生します。税理士に相談し、適切な税務処理を行いましょう。確定申告の時期や、必要な書類についても確認しておきましょう。
4. トラブルへの対応
売却後に、買い手との間でトラブルが発生する可能性もあります。例えば、設備の不具合や、隠れた瑕疵が見つかるなどです。トラブルが発生した場合は、契約書の内容に基づいて対応し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。
5. 次のステップへの準備
店舗売却後、次のステップに進むための準備を始めましょう。新たな店舗の開業を検討している場合は、物件探しや資金調達、事業計画の策定など、様々な準備が必要です。専門家のアドバイスを受けながら、計画的に進めていきましょう。
まとめ
飲食店の店舗売却は、様々な要素が複雑に絡み合い、相場を算出することが難しい場合があります。しかし、適切な手順を踏み、専門家のアドバイスを受けながら、売却活動を進めることで、納得のいく価格で売却することが可能です。この記事で解説した内容を参考に、ご自身の状況に合わせて、最適な売却戦略を立ててみてください。
店舗売却は、人生における大きな決断の一つです。焦らず、慎重に、そして積極的に行動することで、必ず良い結果に繋がるはずです。 応援しています！