フラット35の本審査、本当に大丈夫？事前審査通過後の注意点と対策を徹底解説！
フラット35の本審査、本当に大丈夫？事前審査通過後の注意点と対策を徹底解説！
住宅ローンは、多くの人にとって人生で最も大きな買い物の一つです。特に、フラット35のような長期固定金利型の住宅ローンは、将来の金利変動リスクを抑えたい人にとって魅力的な選択肢です。しかし、事前審査を通過したからといって、本審査も必ず通るとは限りません。この記事では、フラット35の事前審査と本審査の違い、本審査で落ちてしまう原因、そして本審査を通過するための具体的な対策を、住宅ローン選びのプロである私が徹底的に解説します。
先日、LIXILファイナンスからフラット35の事前審査OKの連絡がありました。今後は本申込へと進むのですが、更に審査が厳しくなると考えた方が良いのでしょうか？ ノンバンクは事前審査が緩く簡単に通してしまうという話を聞いたことがあるので、事前審査はOKだったものの本審査で弾かれるのではないかと心配です。
フラット35の事前審査と本審査：何が違うのか？
フラット35の審査は、大きく分けて事前審査と本審査の2段階で行われます。それぞれの審査の目的と、審査の厳しさについて解説します。
1. 事前審査の目的と審査項目
事前審査は、住宅ローンの申し込みをする前に、金融機関が融資の可否を判断するための簡易的な審査です。主な目的は、
- 融資可能額の目安を算出すること
- 申込者の返済能力に問題がないかを確認すること
です。審査項目としては、
- 年収
- 雇用形態
- 勤続年数
- 他社からの借入状況
- 信用情報（クレジットカードの利用状況や、過去のローンの返済履歴など）
などがチェックされます。事前審査は、あくまでも「融資の可能性」を判断するものであり、本審査に比べて審査項目は限定的です。そのため、比較的短期間で結果が出ることが多いです。
2. 本審査の目的と審査項目
本審査は、事前審査を通過した後に、実際に住宅ローンの契約をする前に実施される詳細な審査です。主な目的は、
- 融資の実行が可能かどうかを最終的に判断すること
- 物件の担保価値を評価すること
です。審査項目は、事前審査よりも格段に多く、
- 事前審査で確認した内容の再確認
- 物件の詳細な評価（土地の評価、建物の構造、築年数など）
- 申込者の健康状態（団体信用生命保険への加入の可否に関わる）
- 収入証明書類の提出（源泉徴収票、確定申告書など）
- 住民票、印鑑証明書などの提出
などがチェックされます。本審査は、融資の実行可否を決定する重要な審査であり、事前審査よりも厳しく、時間もかかります。
本審査で落ちてしまう主な原因
せっかく事前審査を通過しても、本審査で落ちてしまうケースは少なくありません。主な原因として、以下の点が挙げられます。
1. 信用情報の悪化
事前審査通過後から本審査までの間に、クレジットカードの支払いの遅延や、新たにローンの申し込みを行った場合など、信用情報に問題が生じると、本審査で否決される可能性が高まります。信用情報は、個人の返済能力を判断する上で非常に重要な要素となります。
2. 収入の減少
転職やリストラなどによって収入が減少した場合、返済能力が低下したと判断され、審査に通らないことがあります。また、転職したばかりで勤続年数が短い場合も、安定した収入があると認められにくく、審査に影響することがあります。
3. 健康状態の変化
団体信用生命保険（団信）に加入できない場合、住宅ローンを利用することができません。団信は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残高が保険金で支払われる保険です。健康状態が悪化し、団信に加入できなくなった場合は、本審査に通らない可能性があります。
4. 虚偽申告の発覚
事前審査の際に、収入や借入状況などを偽って申告していたことが判明した場合、不正行為とみなされ、審査に落ちる可能性があります。金融機関は、提出された書類や信用情報を詳細に確認するため、虚偽申告は必ず発覚します。
5. 物件の評価が低い
物件の担保価値が低いと判断された場合、融資額が減額されたり、審査に落ちたりすることがあります。具体的には、
- 土地の形状が悪い（崖地など）
- 建物の築年数が古い
- 建物の構造に問題がある（耐震性が低いなど）
といった場合が該当します。
本審査を通過するための対策
本審査を無事に通過するためには、事前の準備と対策が重要です。具体的にどのような対策を講じるべきか、見ていきましょう。
1. 信用情報の管理
本審査までの間に、クレジットカードの支払いを遅延させたり、新たにローンを申し込んだりすることは絶対に避けましょう。信用情報は、個人の返済能力を判断する上で非常に重要な要素です。もし、既に支払いの遅延がある場合は、金融機関に正直に相談し、今後の対応について指示を仰ぎましょう。
2. 収入の安定
転職や退職は、本審査に悪影響を及ぼす可能性があります。やむを得ない事情で転職する場合は、事前に金融機関に相談し、今後の収入の見通しなどを説明しましょう。また、転職する際は、安定した収入が得られる職種や企業を選ぶことが重要です。副業をしている場合は、その収入を申告し、安定した収入があることを証明できるようにしておきましょう。
3. 健康状態の管理
健康診断を受け、自身の健康状態を把握しておきましょう。持病がある場合は、団信に加入できるかどうか、事前に金融機関に相談しておくことが重要です。団信には、持病のある人でも加入できる「ワイド団信」などもありますので、自身の状況に合わせて適切な保険を選択しましょう。
4. 正確な情報開示
事前審査の際に、収入や借入状況などを正確に申告しましょう。虚偽申告は、必ず発覚し、審査に悪影響を及ぼします。不明な点がある場合は、金融機関に正直に質問し、正確な情報を開示するように心がけましょう。
5. 物件の選定
物件を選ぶ際には、担保価値の高い物件を選ぶようにしましょう。具体的には、
- 立地条件が良い（駅からの距離、周辺の環境など）
- 築年数が新しい
- 建物の構造がしっかりしている（耐震性、断熱性など）
といった物件を選ぶことが重要です。また、不動産会社に物件の評価について相談し、事前に情報収集しておくことも有効です。
6. 専門家への相談
住宅ローンの審査に関する不安や疑問がある場合は、専門家である住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。専門家は、あなたの状況に合わせて、具体的なアドバイスをしてくれます。また、複数の金融機関の住宅ローンを比較検討し、あなたに最適な住宅ローンを選ぶ手助けをしてくれます。
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フラット35以外の住宅ローンも検討する
フラット35は、長期固定金利というメリットがありますが、金利が高いというデメリットもあります。他の住宅ローンと比較検討することも重要です。例えば、
- 変動金利型住宅ローン：金利が変動するリスクがあるものの、金利が低い傾向があります。
- 固定金利期間選択型住宅ローン：一定期間は固定金利、その後は変動金利または固定金利を選択できる住宅ローンです。
これらの住宅ローンも検討することで、より自分に合った住宅ローンを見つけることができるかもしれません。
住宅ローン選びの注意点
住宅ローンを選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
1. 金利の種類
金利の種類には、固定金利、変動金利、固定金利期間選択型などがあります。それぞれの金利タイプにはメリットとデメリットがありますので、自身のライフプランやリスク許容度に合わせて最適な金利タイプを選択しましょう。
2. 金利以外の費用
住宅ローンには、金利以外にも、保証料、事務手数料、団体信用生命保険料などの費用がかかります。これらの費用も考慮して、総支払額を比較検討しましょう。
3. 返済計画
無理のない返済計画を立てることが重要です。月々の返済額だけでなく、ボーナス時の返済額や、将来の金利上昇リスクなども考慮して、余裕を持った返済計画を立てましょう。
4. 金融機関の比較
複数の金融機関の住宅ローンを比較検討しましょう。金利だけでなく、手数料や保証料、サービスの質なども比較検討し、自分に最適な金融機関を選びましょう。
まとめ：本審査通過に向けて万全の準備を
フラット35の本審査は、事前審査よりも厳しく、落ちてしまう可能性もゼロではありません。しかし、事前にしっかりと準備し、対策を講じることで、本審査を通過する可能性を格段に高めることができます。この記事で解説した内容を参考に、本審査に向けて万全の準備を整え、理想のマイホームを手に入れましょう。
住宅ローン選びは、人生における大きな決断です。一人で悩まず、専門家である住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談し、最適な住宅ローンを選びましょう。